Grondbeleid
Grondbeleid van een gemeente is een instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. Die doelstellingen liggen op het terrein van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. De gemeente geeft in deze paragraaf een overzicht van de lopende, af te ronden en toekomstige projecten. Tevens wordt aangegeven de vorm waarin zij worden uitgevoerd, de financiële consequenties van de projecten, de prioritering en de manier van control en beheersing. Ook de kaders van het grondbeleid zijn in deze paragraaf opgenomen.
Beleid
In de raadsvergadering van 21 december 2006 is de nota Grondig Uden en Veghel (2006) vastgesteld. Hierin staan de algemene uitgangspunten en doelstellingen voor het grondbeleid alsmede de kaders voor de uitvoering van het grondbeleid. Op 11 februari 2010 is hierop vanwege de invoering van de grondexploitatiewet per 1 juli 2008 en de Interimstructuurvisie Uden ( ISVU ) 2009-2015 een aanvulling vastgesteld. Een herziening van de structuurvisie is in voorbereiding en zal in 2015 aan de Raad ter vaststelling worden aangeboden. Ook een herziening van de Nota grondbeleid wordt hierbij betrokken.
De gemeente Uden voert thans geen actief grondbeleid meer. Dit is besloten bij de vaststelling van het Actieplan gebiedsontwikkeling in september 2011. De gemeente hanteert een marktconform grondprijsbeleid en kostenverhaal bij particuliere initiatieven vindt bij voorkeur plaats via te sluiten privaatrechtelijke overeenkomsten.
Verantwoording
Vanwege de verminderde afzet van woningbouwgrond en bedrijfsterreinen heeft Uden, zoals vele gemeenten, de winstprognoses naar beneden bijgesteld en voorzieningen getroffen ter afdekking van verliesgevende grondexploitaties. Op de nieuwe marktsituatie is ingespeeld met o.a. temporisering in de uitgifte-prognoses en het Actieplan Gebiedsontwikkeling van 2011. Dit plan bevat maatregelen die bijdragen aan het financieel gezond houden van het grondbedrijf en het zoveel mogelijk beperken en beheersen van de risico’s. Deze risico’s staan vermeld in de paragraaf risico-inventarisatie en weerstandsvermogen. Ten opzichte van de raming is de uitgifte van woningbouwgrond in 2014 wat achtergebleven en voor bedrijfsterreinen wat hoger uitgevallen.
Voorzieningen
Alle voorzieningen en reserves van het grondbedrijf worden jaarlijks opnieuw gewogen en beoordeeld. In de jaarrekening 2014 is ten laste van het rekeningresultaat een aanvullende voorziening van € 2.838.226 getroffen voor gecalculeerde te verwachten exploitatienadelen. De totale stand van deze voorziening exploitatierisico's (nr 8309) is ultimo 2014 € 17.901.031. Dit saldo is lager dan ultimo 2013 omdat in de jaarrekening 2014 het complex Centrumplan Hoek Promenade is afgesloten met een verlies van ca € 7,4 mln dat is gedekt uit de getroffen voorziening.
De voorziening herwaardering (Nr 8308), bedoeld voor de niet in exploitatie genomen gronden, is enerzijds verhoogd met circia € 245.000 door een toetsing van de boekwaarde van de betreffende gronden / opstallen per eind 2014 aan de actuele marktwaarde, en anderzijds verlaagd met circa € 102.000 vanwege afgestoten gronden waardoor het saldo nu per eind 2014 ca € 7.243.000 bedraagt.
In 2014 is er een tussentijdse winstneming geweest ter grootte van de gebruikelijke stortingen in de bestemmingsreserves. Dit betreft een bedrag van circa € 1.388.000. Daarnaast heeft er een extra tussentijdse winstneming plaatsgevonden van € 300.000 bij het complex bedrijfsterrein Goorkens. Dit laatste bedrag is gestort in de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) van het grondbedrijf. Beide winstnemingen passen binnen het gemeentelijke beleid voor tussentijdse winstnemingen.
In 2014 is ook de grondexploitatie (niet de realisatie van het gebouw) van het Ontmoetingsplein Bitswijk ( Muzerijk ) afgesloten. Dit complex had volgens verwachting een positief resultaat van ongeveer € 85.000. Dit is gestort in de Algemene Bedrijfseserve (ABR) van het grondbedrijf.
De stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) (nr 8301) van het grondbedrijf bedraagt ultimo 2014 ongeveer € 3 mln. Deze reserve is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente Uden.
Het geïnvesteerde vermogen in het grondbedrijf bedraagt ultimo 2014 na afsluiting van de complexen Centrumplan Hoek Promenade en Ontmoetingsplein Bitswijk ( Muzerijk ) bijna € 76 miljoen. Hiervan is een groot deel afgedekt door de voorzieningen herwaardering en de voorziening exploitatienadelen. Het netto geïnvesteerde vermogen bedraagt bijna € 51 miljoen.
Onderstaande tabel toont het verloop van de (bruto) grondvoorraad sinds 2011 in €. De boekwaarde van de ‘in exploitatie genomen gronden’ is in 2014 afgenomen door hogere verkoopopbrengsten dan gemaakte kosten, zoals kosten bouw- en woonrijp maken en plankosten.
Klik hier voor het overzicht complexen in exploitatie, complexen nog niet exploitatie en overige complexen.
Specificatie voorraden excl VZ herwaardering en VZ exploitatienadelen (bedragen in €)
Vooruitblik
Via het jaarlijkse MeerJarenPerspectief (MJP) voor het grondbedrijf houden we de vinger aan de pols. Uitgangspunten voor het MJP 2015 zijn:
- voortzetting van het winterslaapscenario met een neerwaartse bijstelling / verdere uitfasering van de uitgifte van woningbouwkavels gebaseerd op de laatste concrete Udense bouwplannen en de vooruitzichten van het Economisch Instituut Bouwnijverheid.
- verdere differentiatie van grondprijzen woningbouw naar o.a. type woning met behoud raadsmandaat tot 25% marge op de gemiddelde grondprijs in het betreffende plangebied.
- per 1-1-2016 wordt vennootschapsbelasting ingevoerd voor ondernemersactiviteiten van de gemeente. De grondexploitatie wordt in deze wet op onderdelen als een ondernemingsactiviteit gezien. De consequenties hiervan worden in 2015 nader onderzocht.
Zoals op de thema-avond met de Raad op 5 februari jl. gecommuniceerd, is de integrale winstverwachting verder gedaald en wel met ca € 2,2 mln (vóór de afsluiting van de complexen OP Bitswijk en Centrumplan Hoek Promenade).
Het verloop van de winstprognoses vanaf 2011 is weergegeven in onderstaande tabel. De afsluiting van het complex Centrumplan Hoek Promenade veroorzaakt de daling in de verliesgevende complexen én de voorziening exploitatienadelen.
De overgebleven winstgevende grexen bedragen € 24,9 mln en de resterende verliesgevende grexen € 17,9 mln.
Ontwikkeling winstprognoses
De ontwikkeling van de winstprognoses van het grondbedrijf zijn zichtbaar in onderstaand overzicht.
Het geactualiseerde MJP wordt behandeld in dezelfde raadsvergadering als de jaarrekening (juli 2015). In het najaar vindt bij de voortgangsrapportage Uden Bouwt een tussentijdse monitoring plaats.