Complexen in exploitatie

Het betreft exploitaties waarvoor een op uitvoering gebaseerde exploitatieopzet is vastgesteld. In deze complexen is per 31 december 2014 totaal een bedrag geïnvesteerd van circa € 44,6 mln.

Er is in 2014 bij deze complexen in totaal voor ca. € 10,4 mln aan gronden verkocht en voor ca. € 6,7mln uitgegeven aan productiekosten. Dit betreft verwerving, sloopkosten, saneringskosten, bouw- en woonrijpkosten, loon - advieskosten en rentekosten. Het totaal binnen deze complexen geplande nog te realiseren verkopen na 31 december 2014 tot eind 2031 bedragen ca. € 103 mln.

Hieronder volgt een toelichting per exploitatie. Het eindsaldo is berekend op basis van netto contante waarde (NCW) per 31-12-2014.         

V = voordelig; N = nadelig

Hoenderbos/Velmolen

Toelichting:

Dit exploitatiegebied is gelegen in het midden van het uitleggebied Uden-Zuid.
Inmiddels is globaal 85% van het plangebied uitgegeven. In 2014 is in dit plangebied geen grond verkocht.
Het aantal geplande nog te verkopen m2 grond voor woningbouw tot eind 2019 bedraagt nog circa. 13.000 m2. Dit betreft het restant in Hoenderbos III ( nog circa 2.500 m2 ) en het middengebied Velmolen III. ( nog circaa. 10.500 m2 ) Daarnaast nog circa. 2.000 m2 voor centrumvoorzieningen in het middengebied Velmolen III. Alle gronden zijn in eigendom van de gemeente.
 

Voor het middengebied Velmolen III is in 2014 in overleg met de omwonenden een nieuw bestemmingsplan opgesteld dat begin 2015 is door de Raad is vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in de realisering van de beoogde centrumvoorzieningen. Dit centrumgebied is in 2011 tijdelijk ingericht.

Nieuw Hoenderbos

Toelichting:

Dit plangebied is gelegen ten Zuidwesten van het plangebied Hoenderbos III en voorziet in de bouw van ongeveer 150 woningen op  37.000 m2 uit te geven bouwterrein. Het bestemmingsplan is medio 2012 door de Raad vastgesteld en medio 2013 grotendeels onherroepelijk geworden. Het plangedeelte met een wijzigingsbevoegdheid is door een besluit van de Raad van State niet onherroepelijk geworden.
Begin 2013 is besloten om de eerste uitgiften vanwege de situatie op de woningmarkt op te schuiven en voorrang te verlenen aan uitgiften in het plangebied Velmolen-Oost. De eerste uitgiften in het Noordelijk gedeelte van dit plangebied staan nu gepland voor 2017. Voor het verwachte nadeel is per 31 december 2014 een voorziening gevormd.

Velmolen Oost

Toelichting:

Voor dit gebied aan de oostelijke zijde van Uden-Zuid is in juni 2007 door de Raad een bestemmingsplan vastgesteld. Realisatie geschiedt door vaststelling van uitwerkingsplannen. Het totale plan voorziet in de bouw van ongeveer 700 woningen in verschillende prijsklassen.
Daarnaast is inmiddels aan de oostzijde de bouw van een school gerealiseerd. De gemeente heeft in dit gebied de gronden volledig verworven. In 2014 is in dit plangebied circa 13.000 m2 bouwgrond verkocht.
Inmiddels is ruim de helft van de geplande 700 woningen gerealiseerd. Er is nog ongeveer 85.000 m2 bouwterrein voor ongeveer 260 woningen te verkopen. Bij de verdere realisering van ons woningbouwprogramma heeft vooral de afronding van fase 1 en 2 in dit plangebied hoge prioriteit. Op onderdelen hebben we vanwege de gewijzigde situatie op de woningmarkt in 2014 wel een herontwikkeling van de eerder beoogde plannen in gang gezet.

Volkel West fase II

Toelichting:

Eind 2013 is bebouwing van dit gemeentelijk perceel in voorbereiding genomen. In 2014 is na sluiting van een intentieovereenkomst een hierbij passend bestemmingsplan opgesteld en procedure gebracht. Dit is in april jl. vastgesteld. Het plan omvat circa 20 woningen. De eerste uitgifte vindt nog en 2015 plaats. De bijbehorende grondexploitatie sluit met een positief saldo.

Locatie Maatsestraat (voorheen LTS)

Toelichting:

Voor dit gebied was sinds medio 2010 een onherroepelijk bestemmingsplan van kracht dat voorzag in de bouw van ongeveer 100 woningen, verdeeld in grondgebonden woningen en appartementen.
Gelet op de nadien ontstane marktsituatie ( appartementen niet afzetbaar ) is in overleg met de beoogde afnemer van deze locatie gekeken naar een aangepast bouwprogramma van alleen grondgebonden woningen. Hierover is medio 2013 overeenstemming bereikt en vastgelegd in een realisatieovereenkomst. De 1e uitgifte wordt in 2015 verwacht. Het bestemmingsplan is begin 2015 vastgesteld. Op basis van de gesloten overeenkomst sluit de grondexploitatie met een nadelig saldo van circa € 1,6 mln. Hiervoor is de eerder getroffen voorziening toereikend.
 

Locatie Schepersweg

Toelichting:

Voor deze locatie is in april 2013 een bestemmingsplan vastgesteld dat medio 2013 onherroepelijk is.
Het plan voorziet in de bouw van totaal 17 woningen, waarvan 5 op gemeentelijk terrein. In 2013 zijn de 5 gemeentelijke kavels in de verkoop gegaan en is het gebied bouwrijp gemaakt. Hierbij zijn in het zuidelijk plangedeelte archeologische vondsten gedaan. Vanwege o.a. het belang van deze vondsten voor de lokale geschiedenis is besloten deze vondsten te laten opgraven. De hieraan verbonden kosten komen ten laste van deze grondexploitatie en worden daarbinnen opgevangen door o.a. de gebruikelijke stortingen in de bestemmingsreserves te laten vervallen. Dit alsmede een grondprijsaanpassing is verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatie die nu gecalculeerd verlies geeft van circa € 60.000. Hiervoor is in de jaarrekening 2014 een voorziening getroffen.
Tot eind 2014 zijn nog geen gemeentelijke kavels verkocht.

Spechtelaan 2e fase Odiliapeel

Toelichting:

Voor dit plangebied is een onherroepelijk bestemmingsplan van kracht dat voorziet in de bouw van circa 50 woningen verdeeld over 2 fasen. De 1e fase bevat 24 woningen en is medio 2012 bouwrijp gemaakt. In deze 1e fase waren tot en met 2014 vijf kavels verkocht. In 2014 is gestart met een heroverweging inzake de bestaande verkaveling om beter aan te sluiten bij de vraag op de woningmarkt en is ook de grondprijs verder naar beneden bijgesteld. Dit heeft inmiddels geresulteerd in nieuwe verkopen.
 

Centrumplan Hoek Promenade

Toelichting:

In februari 2012 heeft de Raad ingestemd met de gesloten overeenkomst voor dit nieuwe centrumplan. Vervolgens is in juni 2012 voor dit plangebied het bestemmingsplan vastgesteld en is gestart met het bouwrijp maken van het terrein. Het plan voorziet in de realisatie van circa 7.100 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) winkelruimte, ca 700 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) horeca/dienstverlening, 31 appartementen en circa 240 openbare parkeerplaatsen in op een parkeerdek in 2 lagen. In juni 2013 is het bouwterrein aan de ontwikkelaar geleverd en is direct met de bouw gestart. De bouwkundige oplevering van het complex met bijbehorende parkeergarage heeft in februari 2015 plaatsgevonden. Het complex is nu bij de jaarrekening 2014 afgesloten waarbij het nadelige saldo is gedekt uit de eerder getroffen voorziening. De nog resterende afwerkingskosten van  circa € 778.000 zijn opgenomen in de voorziening Gerealiseerde complexen.
 

Uden Noord I

Toelichting:

Het plangebied Uden-Noord I maakt onderdeel uit van het Masterplan Uden-Noord dat medio 2012 door de Raad is vastgesteld.
In dit gebied ten oosten van de Nistelrodeseweg is de nieuwbouw van ziekenhuis Bernhoven gerealiseerd. Daarnaast zijn in het plangebied de bouw van ruim 100 woningen op ruim 60.000 m2 bouwterrein voorzien en circa 11.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) maatschappelijke dienstverlening. Aan de Slabroekseweg zijn inmiddels 4 grote kavels uitgegeven.
Voor het hele plangebied is een onherroepelijk bestemmingsplan van kracht dat voor de plandelen buiten het ziekenhuisterrein nog wel uitgewerkt moet worden. Het 1e uitwerkingsplan voor de woningbouw ( Park Maashorst kamer 1 ) ten noorden van het ziekenhuis is begin 2014 vastgesteld. Hierna is de daadwerkelijke uitgifte gestart. In 2014 zijn nog geen kavels verkocht.
Begin 2014 is ook het laatste perceel door de gemeente verworven, waardoor alle gronden thans in het bezit zijn van de gemeente. Hierdoor kon het publiekrechtelijk exploitatieplan uit 2009 worden ingetrokken. Dit is gebeurd bij raadsbesluit van december 2014. Het gecalculeerd nadelig saldo is toegenomen door vertraging in de uitgifte en de aanpassing van de grondprijs. De eerder getroffen voorziening is hierop aangepast.

Uden Noord II

Toelichting:

Het plangebied Uden-Noord II maakt eveneens onderdeel uit van het Masterplan Uden-Noord dat medio 2012 door de Raad is vastgesteld. In dit gebied ten westen van de Nistelrodeseweg is veel bestaande bedrijvigheid aanwezig.
In het vastgestelde ‘Masterplan Uden-Noord’ is aangegeven welke nieuwe functies (eventueel) in dit gebied kunnen worden gerealiseerd / toegevoegd. De gemeente heeft besloten zelf maar beperkt actief als exploitant in dit gebied op te treden en heeft alleen aan de zuidelijke rand gronden in eigendom. De beoogde hotelvestiging op circa 18.000 m2 is in januari 2014 in gebruik genomen. Voor de locatie van circa 6.000m2 ten oosten van het hotel is een nadere realisatieovereenkomst gesloten en inmiddels een ontwerpbestemmingsplan opgesteld dat medio 2015 door de Raad kan worden vastgesteld. Voor de snelweglocatie ten westen van het hotel zijn aanbiedingen ontvangen gericht op de door de gemeente gewenste invulling. Het is de bedoeling om in 2015 ook hiervoor een bestemmingsplan in procedure te brengen. Door hogere verwervings- en plankosten is de exploitatie wel verliesgevend geworden. Hiervoor is in de jaarrekening 2014 een voorziening getroffen.

Locatie Bitswijk met ontmoetingsruimte (Muzerijk)

Toelichting:

Het gaat voor deze locatie in deze paragraaf enkel om de grondexploitatie onder dit project dat voorziet in de bouw van 2 scholen, een MFA, 32 zorgappartementen (de 1e fase) en 48 (sociale) huurwoningen (de 2e fase). Met betrokken partijen is in 2012 een realisatieovereenkomst gesloten. De 1e fase is eind 2013 opgeleverd. De bouw van de 2e fase is begin 2014 gestart en is begin 2015 opgeleverd. Het complex is daarom in de jaarrekening 2014 afgesloten. De nog resterende afwerkingskosten van ca  € 583.000 zijn opgenomen in de voorziening Gerealiseerde complexen. Het complex is afgesloten met een positief saldo van ca €85.000 dat is gestort in de ABR van het grondbedrijf.

Locatie Runmolen

Toelichting:

Op deze locatie is destijds een tuincentrum gevestigd, waarvan de ondergrond door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. Met een plaatselijke ontwikkelaar is medio 2012 overeenstemming bereikt om op deze locatie in combinatie met zijn aangrenzende perceel met daarop thans nog een autogarage, gefaseerd woningen te realiseren. Totaal gaat het om 49 patiowoningen verdeeld in 37 huur- en 12 koopwoningen. In de gemeentelijke grondexploitatie zitten 39 van de 49 woningen. De overige 10 woningen komen op het particuliere plangedeelte. De gesloten overeenkomst gaat uit van een gefaseerde realisatie. De aanvang van de realisatie is vertraagd door de ontstane situatie op de woningmarkt. Met de ontwikkelaar heeft hierover mede in het kader van de plaatsing van schoolnoodlokalen inmiddels overleg plaatsgevonden en dat heeft geresulteerd in een nu te verwachten start van de uitgifte in 2017. Deze wijziging is verwerkt in de geactualiseerde exploitatie.
 

Locatie oude Maasstraat 18

Toelichting:

Het bestaande pand dat in eigendom van de gemeente is, was in principe verkocht aan Area, die het vervolgens zou slopen met de bedoeling om op de vrijkomende locatie 12 zorgappartementen te bouwen. Hierover is in 2012 met Area een realisatieovereenkomst gesloten. Het bestemmingsplan hiervoor is in april 2013 onherroepelijk geworden. Op verzoek van Area is medio 2014 de overeenkomst – met een schadeloosstelling aan de gemeente - ontbonden omdat het project voor Area financieel niet meer haalbaar bleek. Momenteel wordt bekeken welke alternatieve invulling voor deze locatie passend en haalbaar is.
 

Bedrijfsterrein Goorkens

Toelichting:

In dit plangebied is nog circa 4,5 ha voor verkoop beschikbaar. Bij de vaststelling van het MJP 2014 hebben we de prognose voor de totale jaarlijkse uitgifte van bedrijfsterreinen verder naar beneden bijgesteld. In combinatie met de nog beschikbare bedrijfskavels op Hoogveld is daarmede de verwachte einddatum van de exploitatie in 2024 komen te liggen. In 2014 is 23.450 m2 verkocht en daadwerkelijk geleverd.
 

Bedrijfsterrein Hoogveld

Toelichting:

Op dit bedrijfsterrein ten oosten van Goorkens is nog ca. 17 ha voor verkoop beschikbaar.
Op basis van de actuele uitgifteprognose voor bedrijfsterreinen van totaal ca. 1,6 ha per jaar loopt deze exploitatie nog door tot eind 2032. In 2014 is in dit gebied 11.590 m2 daadwerkelijk verkocht en geleverd.
 

Herstructurering Loopkant-Liessent

Toelichting:

Voor dit plangebied is met de Stichting Beheer Bedrijfsterreinen Uden (SBBU) en de Brabantse Ontwikkelingsmij (BOM) in 2008 een herstructureringsproject opgezet. De belanghebbende ondernemers zijn via informatie- en meedenkavonden bij deze herstructurering betrokken. De BOM heeft een bijdrage van ongeveer €1,5 mln voor de herstructurering verstrekt welke is geregeld in een met de BOM in januari 2010 gesloten participatieovereenkomst.
Deze overeenkomst loopt tot uiterlijk eind 2015. Aan de bijdrage van de BOM is de voorwaarde verbonden dat ook de gemeente substantieel bijdraagt in de herstructureringsopgave. Zoals uit de grondexploitatie blijkt is de bijdrage van de gemeente inmiddels circa. € 3 mln op basis van NCW. De gemeentelijke bijdrage wordt - voor zover mogelijk - gedekt uit de bestemmingsreserve Revitalisering bedrijfsterreinen. Omdat deze reserve thans niet toereikend is, is voor het tekort een afzonderlijke voorziening getroffen. In 2014 hebben geen verkopen plaatsgevonden. Hierdoor hebben we de exploitatieperiode nu met een jaar verlengd tot eind 2016.
In mei 2013 is het nieuwe bestemmingsplan voor dit herstructureringsgebied door de Raad vastgesteld. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State in 2014 dient het plan op een paar punten te worden aangepast. De procedure hiervoor is inmiddels gestart.