Complexen in exploitatie

Het betreft exploitaties waarvoor een op uitvoering gebaseerde exploitatieopzet is vastgesteld. In deze complexen is per 31 december 2015 totaal een bedrag geïnvesteerd van circa € 41,5 mln.

Er is in 2015 bij deze complexen in totaal voor ca. € 12,7 mln aan gronden verkocht en voor ca. € 4 mln uitgegeven aan productiekosten. Dit betreft verwerving, sloopkosten, saneringskosten, bouw- en woonrijpkosten, loon - advieskosten en rentekosten. Het totaal binnen deze comlexen geplande nog te realiseren verkopen na 31 december 2015 tot eind 2032 bedragen ca. € 82,6 mln.

Hieronder volgt een toelichting per exploitatie. Het eindsaldo is berekend op basis van netto contante waarde (NCW) per 31-12-2015.         

V = voordelig; N = nadelig

Hoenderbos/Velmolen

Toelichting:

Dit exploitatiegebied is gelegen in het midden van het uitleggebied Uden-Zuid.
Inmiddels is globaal 90% van het plangebied uitgegeven. In 2015 zijn 2 percelen in dit plangebied verkocht. 
Het aantal geplande nog te verkopen m2 grond voor woningbouw tot eind 2020 bedraagt nog circa. 12.000 m2. Dit betreft het restant in Hoenderbos III ( nog circa 1.500 m2 ) en het middengebied Velmolen III. ( nog circaa. 10.500 m2 ). Alle gronden zijn in eigendom van de gemeente.

Voor het middengebied Velmolen III is in 2015 de grond ten behoeve van de supermarkt uitgegeven waarna deze in aanbouw is genomen. De supermarkt opent naar verwachting medio 2016. De geplande woningbouw aan weerszijden van de supermarkt is inmiddels in voorbereiding. Vanwege de verkoop van grond voor de supermarkt hebben we in 2015 een tussentijdse winstneming kunnen doen van € 0,5 mln.
 

Nieuw Hoenderbos

Toelichting:

Dit plangebied is gelegen ten Zuidwesten van het plangebied Hoenderbos III en voorziet in de bouw van ongeveer 150 woningen op  37.000 m2 uit te geven bouwterrein. Het bestemmingsplan is medio 2012 door de Raad vastgesteld en medio 2013 grotendeels onherroepelijk geworden. Het plangedeelte met een wijzigingsbevoegdheid is door een besluit van de Raad van State niet onherroepelijk geworden.
Begin 2013 is besloten om de eerste uitgiften vanwege de situatie op de woningmarkt op te schuiven en voorrang te verlenen aan uitgiften in het plangebied Velmolen-Oost. De eerste uitgiften in het Noordelijk gedeelte van dit plangebied staan nu gepland voor 2017. Voor het gecalculeerde nadelige saldo is een voorziening getroffen.

Velmolen Oost

Toelichting:

Voor dit gebied aan de oostelijke zijde van Uden-Zuid is in juni 2007 door de Raad een bestemmingsplan vastgesteld. Realisatie geschiedt door vaststelling van uitwerkingsplannen. Het totale plan voorziet in de bouw van ongeveer 700 woningen in verschillende prijsklassen.
Daarnaast is inmiddels aan de oostzijde de bouw van een school gerealiseerd. De gemeente heeft in dit gebied de gronden volledig verworven. In 2015 is in dit plangebied circa 23.000 m2 bouwgrond verkocht.
Inmiddels is ruim 70% van de geplande 700 woningen gerealiseerd. Er is nog ongeveer 50.000 m2 bouwterrein voor ongeveer 205 woningen te verkopen. Bij de verdere realisering van ons woningbouwprogramma heeft vooral de afronding van fase 1 en 2 in dit plangebied hoge prioriteit. Fase 3 is in 2015 in voorbereiding genomen. Het bestemmingsplan hiervoor zal in 2016 aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd. Door prioriteit in de uitgifte voor dit plangebied is de exploitatieperiode verkort met 5 jaar. Vanwege de versnelde uitgifte hebben we in 2015 een tussentijdse winstneming kunnen doen van € 3,8 mln.

Volkel West fase II

Toelichting:

Eind 2013 is bebouwing van dit gemeentelijk perceel in voorbereiding genomen. In 2014 is na sluiting van een intentieovereenkomst een hierbij passend bestemmingsplan opgesteld dat in april 2015 is vastgesteld. Het plan omvat ca. 20 woningen. De eerste uitgifte heeft inmiddels plaatsgevonden en het restant zal waarschijnlijk in 2016 uitgegeven worden. De bijbehorende grondexploitatie sluit met een positief saldo. 

Locatie Maatsestraat (voorheen LTS)

Toelichting:

Medio 2013 is overeenstemming bereikt over een aangepast bestemmingsplan dat voorziet in de marktbehoefte van grondgebonden woningen. Dit is vastgelegd in een realisatieovereenkomst. Het bestemmingsplan hiervoor is in 2015 onherroepelijk geworden waarna de 1e fase is uitgegeven. De 2e en 3e fase zullen waarschijnlijk beide in 2016 plaatsvinden. Op basis van de gesloten overeenkomst sluit de grondexploitatie met een nadelig saldo van ca € 1,6 mln. Hiervoor is de eerder getroffen voorziening toereikend. 

Locatie Schepersweg

Toelichting:

Voor deze locatie is in april 2013 een bestemmingsplan vastgesteld dat medio 2013 onherroepelijk is geworden.
Het plan voorziet in de bouw van 17 woningen, waarvan 5 op gemeentelijk terrein. In 2013 zijn de 5 gemeentelijke kavels in de verkoop gegaan en is het gebied bouwrijp gemaakt. Hierbij zijn in het zuidelijk plangedeelte archeologische vondsten gedaan. Vanwege o.a. het belang van deze vondsten voor de lokale geschiedenis is besloten deze vondsten te laten opgraven. De hieraan verbonden kosten komen ten laste van deze grondexploitatie en worden daarbinnen opgevangen door o.a. de gebruikelijke stortingen in de bestemmingsreserves te laten vervallen. Deze extra kosten alsmede de grondprijsaanpassingen zijn verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatie die nu gecalculeerd verlies geeft van ca € 92.000. Hierop is de voorziening aangepast. In 2015 is de eerste gemeentelijke kavel verkocht.

Spechtelaan 2e fase Odiliapeel

Toelichting:

Voor dit plangebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan dat voorziet in de bouw van ca. 50 woningen verdeeld over 2 fasen. De 1e fase bevat 24 woningen en is medio 2012 bouwrijp gemaakt. De uitgifte van bouwkavels in de 1e fase is nadien gestart maar stagneerde. Begin 2014 is gestart met een heroriëntatie op de daadwerkelijke vraag en is ook de grondprijs naar beneden bijgesteld. Dit heeft geleid tot daadwerkelijk nieuwe verkopen. Een verdere herverkaveling om nog beter aan de vraag te kunnen voldoen is in 2015 ter hand genomen. In 2015 zijn 7 kavels verkocht. Bij de laatste actualisatie van de grondexploitatie is gebleken dat de gebruikelijke stortingen in de bestemmingsreserves geheel moesten vervallen om een negatief saldo te voorkomen. Het saldo zonder deze storting bedraagt nu € 162.000. 

Uden Noord I

Toelichting:

Het plangebied Uden-Noord I maakt onderdeel uit van het Masterplan Uden-Noord dat medio 2012 door de raad is vastgesteld.
In dit gebied ten oosten van de Nistelrodeseweg is de nieuwbouw van ziekenhuis Bernhoven gerealiseerd. Daarnaast zijn in het plangebied de bouw van ruim 100 woningen op ruim 60.000 m2 bouwterrein voorzien en ca 11.000 m2 bvo maatschappelijke dienstverlening. Aan de Slabroekseweg zijn inmiddels 4 grote kavels uitgegeven.
Voor het hele plangebied is een onherroepelijk bestemmingsplan van kracht dat voor de plandelen buiten het ziekenhuisterrein nog wel in fases uitgewerkt wordt. Het 1e uitwerkingsplan voor de woningbouw (kamer 1) is begin 2014 vastgesteld en bouwrijp gemaakt.  Hierna is de verkoop gestart, het eerste kavel is eind 2015 verkocht. Begin 2016 zijn voor dit plangebied de prijzen opnieuw marktconform bijgesteld. Op basis van deze grondprijzen en een actualisatie van de verwachte kosten waaronder de renteverlaging is het nieuwe saldo € 7,7 mln negatief, het tekort is verminderd met € 1,2 mln ten opzichte van 2015. De voorziening is hierop aangepast.

Uden Noord II

Toelichting:

Het plangebied Uden-Noord II maakt eveneens onderdeel uit van het Masterplan Uden-Noord dat medio 2012 door de raad is vastgesteld. In dit gebied ten westen van de Nistelrodeseweg is veel bestaande bedrijvigheid aanwezig. In het vastgestelde ‘Masterplan Uden-Noord’ is aangegeven welke nieuwe functies (eventueel) in dit gebied kunnen worden gerealiseerd / toegevoegd. De gemeente heeft besloten zelf maar beperkt actief als exploitant in dit gebied op te treden en heeft alleen aan de zuidelijke rand gronden in eigendom. In dit plangedeelte is inmiddels een hotel gerealiseerd.

Voor de locatie van ca 6.000m2 ten oosten van het hotel is een realisatieovereenkomst gesloten voor een zorgcomplex en is daarvoor een ontwerpbestemmingsplan opgesteld dat naar verwachting medio 2016 ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. Voor de snelweglocatie ten westen van het hotel is inmiddels een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een foodcourt. Voor de realisatie hiervan is een bestemmingsplan in voorbereiding dat medio 2016 in procedure gaat. Door hogere verwervings- en plankosten is de exploitatie verliesgevend geworden. Voor dit tekort is een voorziening getroffen.

Locatie Runmolen

Toelichting:

Op deze locatie is destijds een tuincentrum gevestigd, waarvan de ondergrond door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. Met een plaatselijke ontwikkelaar is medio 2012 overeenstemming bereikt om op deze locatie in combinatie met zijn aangrenzende perceel met daarop thans nog een autogarage, gefaseerd woningen te realiseren. Totaal gaat het om 49 patiowoningen verdeeld in 37 huur- en 12 koopwoningen. In de gemeentelijke grondexploitatie zitten 39 van de 49 woningen. De overige 10 woningen komen op het particuliere plangedeelte. De gesloten overeenkomst gaat uit van een gefaseerde realisatie. De aanvang van de realisatie is in eerste instantie vertraagd door de ontstane situatie op de woningmarkt. Nadien is met de ontwikkelaar begin 2015 overeengekomen om op deze locatie tijdelijke schoolnoodlokalen te vestigen. Hierdoor is de uitgifte verder opgeschoven en staat de eerste fase nu gepland voor 2017.

Locatie oude Maasstraat 18

Toelichting:

Het bestaande pand dat in eigendom van de gemeente is, was in principe verkocht aan Area, die het vervolgens zou slopen met de bedoeling om op de vrijkomende locatie 12 zorgappartementen te bouwen. Hierover is in 2012 met Area een realisatieovereenkomst gesloten. Het bestemmingsplan hiervoor is in april 2013 onherroepelijk geworden. Op verzoek van Area is medio 2014 de overeenkomst – met een schadeloosstelling aan de gemeente - ontbonden omdat het project voor Area financieel niet meer haalbaar bleek. Vervolgens is inmiddels overeenstemming bereikt met 2 particulieren voor het bouwen van 2 patiowoningen op deze locatie. De bouw zal in 2016 plaatsvinden. 
 

Bedrijfsterrein Goorkens

Toelichting:

In dit plangebied is nog ca. 4,0 ha voor verkoop beschikbaar. Bij de vaststelling van het MJP 2015 hebben we de prognose voor de totale jaarlijkse uitgifte van bedrijfsterreinen bepaald op 1,6 ha per jaar. Dit wordt voor MJP 2016 gehandhaafd. In combinatie met de nog beschikbare bedrijfskavels op Hoogveld is daarmee de verwachte einddatum van de exploitatie in 2023 komen te liggen. In 2015 is 6.891 m2 verkocht en daadwerkelijk geleverd. Hierdoor hebben we in 2015 een tussentijdse winstneming kunnen doen van € 0,7 mln.  
 

Bedrijfsterrein Hoogveld

Toelichting:

Op dit bedrijfsterrein ten oosten van Goorkens is nog ca. 14,5 ha voor verkoop beschikbaar. Bij de grondprijstaxatie van 2016 is gebleken dat de gemiddelde opbrengst voor grotere percelen naar beneden bijgesteld diende te worden. Hierdoor is in dit plangebied de gemiddelde opbrengst van € 140 p/m2 verlaagt naar € 135 p/m2. Op basis van de actuele uitgifteprognose voor bedrijfsterreinen van totaal ca. 1,6 ha per jaar loopt deze exploitatie nog door tot eind 2032. In 2015 is in dit gebied 15.614 m2 daadwerkelijk verkocht en geleverd. 
 

Herstructurering Loopkant-Liessent

Toelichting:

Voor dit plangebied is met de Stichting Beheer Bedrijfsterreinen Uden (SBBU) en de Brabantse Ontwikkelingsmij (BOM) in 2008 een herstructureringsproject opgezet.
De belanghebbende ondernemers zijn via informatie- en meedenkavonden bij deze herstructurering betrokken. De BOM heeft een bijdrage van ca €1,5 mln voor de herstructurering verstrekt welke is geregeld in een met de BOM in januari 2010 gesloten participatieovereenkomst. Deze overeenkomst liep tot eind 2015 en is in december jl. in overleg met de BOM beëindigd. Aan de bijdrage van de BOM is de voorwaarde verbonden dat ook de gemeente substantieel bijdraagt in de herstructureringsopgave. Zoals uit de grondexploitatie blijkt is de bijdrage van de gemeente inmiddels ca. € 3,1 mln op basis van NCW. De gemeentelijke bijdrage wordt voor zover mogelijk, gedekt uit de bestemmingsreserve Revitalisering bedrijfsterreinen. Omdat deze reserve nu niet toereikend is, is voor het tekort een afzonderlijke voorziening getroffen. In 2015 is één perceel van ca 2.000 m2 in erfpacht uitgegeven. Op dit moment verwachten we dat de 2 nog resterende percelen op zijn vroegst in 2017 zullen zijn uitgegeven waardoor we de exploitatieperiode nu met een jaar hebben verlengd tot eind 2017.