Verberg het menu

Grondbeleid

Grondbeleid van een gemeente is een instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. Die doelstellingen liggen op het terrein van de volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. De gemeente geeft in deze paragraaf een overzicht van de lopende, af te ronden en toekomstige projecten, de prioritering en het instrumentarium van control en beheersing alsmede de kaders van het grondbeleid.

Beleid

In de raadsvergadering van 21 december 2006 is de nota grondbeleid ‘Grondig Uden en Veghel’ vastgesteld. Hierin staan de algemene uitgangspunten en doelstellingen voor het grondbeleid alsmede de kaders voor de uitvoering van het grondbeleid. Op 11 februari 2010 is hierop vanwege de invoering van de grondexploitatiewet per 1 juli 2008 en de Interimstructuurvisie Uden ( ISVU ) 2009-2015 een aanvulling vastgesteld. Een herziening van de structuurvisie (voortaan omgevingsvisie genoemd ) is begin 2015 in voorbereiding genomen en wordt volgens planning eind 2015 aan de raad ter vaststelling aangeboden. In aansluiting hierop wordt een herziening van de nota grondbeleid in voorbereiding genomen.
De gemeente Uden voert thans geen actief grondbeleid meer. Dit is besloten bij de vaststelling van het Actieplan Gebiedsontwikkeling in september 2011. Aankopen vinden alleen nog plaats als de grond strategisch is gelegen of substantieel bijdraagt aan een betere benutting van al in bezit zijnde gronden.

De gemeente hanteert een marktconform grondprijsbeleid en kostenverhaal bij particuliere initiatieven vindt bij voorkeur plaats via te sluiten privaatrechtelijke overeenkomsten.

Risico's

Vanwege de verminderde afzet van woningbouwgrond en bedrijfsterreinen door de economische crisis heeft Uden, zoals vele gemeenten, de winstprognoses naar beneden bijgesteld en voorzieningen getroffen ter afdekking van verliesgevende grondexploitaties. Op de nieuwe marktsituatie is ingespeeld met o.a. temporisering en jaarlijkse herijking van de uitgifte-prognoses en het Actieplan Gebiedsontwikkeling. Het Actieplan gebiedsontwikkeling is door de Raad vastgesteld met als doel om maatregelen te nemen die bijdragen aan het financieel gezond houden van het grondbedrijf en het zoveel mogelijk beperken en beheersen van de risico’s. Deze risico’s staan vermeld in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.

Voorzieningen

Alle voorzieningen en reserves van het grondbedrijf worden jaarlijks herijkt. Er zijn thans 3 voorzieningen en 5 reserves. De 3 voorzieningen betreffen thans een totaalbedrag van ca. 26,7 mln. De 4 specifieke bestemmingsreserves bedragen totaal ca. 3 mln. De Algemene bedrijfsreserve bedraagt ca. 2,9 mln. In het MJP wordt jaarlijks een prognose gegeven van de te verwachten cashflow in de reserves. De Algemene Reserve grondbedrijf is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente Uden.

Grondvoorraad

Het totaal geïnvesteerde vermogen in het grondbedrijf bedraagt per 1-1-2015 ca € 76 mln. Hiervan is ca € 25 mln afgedekt door de voorzieningen herwaardering en exploitatienadelen. Het netto geïnvesteerde vermogen bedraagt daarom ca € 51 mln.
Onderstaande tabel toont het verloop van de (bruto) grondvoorraad van de ‘in exploitatiegenomen gronden’ vanaf 2015. Uit het MJP 2015 blijkt dat de komende jaren de boekwaarde van deze ‘in exploitatie genomen gronden’ zal dalen omdat er nagenoeg geen gronden meer aangekocht worden en de meeste complexen in de realisatiefase zitten. Hierdoor zijn de opbrengsten hoger dan de nog te maken kosten en neemt als gevolg daarvan de boekwaarde af.

Ontwikkeling totale (bruto) grondvoorraad van de in exploitatie genomen gronden

Vooruitblik

Via het jaarlijks opstellen van een geactualiseerd MeerJarenPerspectief ( MJP ) voor het grondbedrijf houden we de vinger aan de pols. Het MJP 2015 is behandeld in de raadsvergadering van 9 juli 2015. Hierbij is, gelet op de huidige marktsituatie, ingestemd met de keuze van een nog iets meer uitgefaseerde uitgifte van woningbouw en bedrijfsterreinen.

Ontwikkeling winstprognoses

De cijfers uit het MJP 2015 zijn vervolgens betrokken bij het opstellen van de programmabegroting 2016. In het MJP 2015 is een prognose gegeven van de nog te realiseren (tussentijdse ) winstnemingen bij de nog winstgevende complexen. De verliesgevende complexen zijn afgedekt met reeds getroffen voorzieningen.

Grondprijzen

De gemeente hanteert een marktconform grondprijsbeleid. Op basis hiervan geldt als indicatie voor de grondprijzen 2015: (alle prijzen zijn exclusief btw of overdrachtsbelasting)

• voor woningbouw een gemiddelde basisgrondprijs van € 275 per m2
• voor bedrijfsterreinen een gemiddelde basisprijs van € 155 per m2.
• voor maatschappelijke doeleinden een basisprijs van € 197,50 per m2/bvo
• voor kantoorlocaties / dienstverlening een basisprijs van € 250 per m2/bvo
• voor reststroken is basisuitgangspunt 50% van de normale grondprijs, waarbij verder nog rekening wordt gehouden met de ligging, bestemming, gebruiksmogelijkheden en grootte. Dit is mede nader uitgewerkt in de Notitie reststroken 2011.

De raad heeft aan het College een mandaat verleend om tov de gemiddelde prijzen een marktconforme differentiatie toe te passen tot 25 %. In het vastgestelde Actieplan gebiedsontwikkeling van september 2011 is gekozen voor meer gedifferentieerde maar wel marktconforme grondprijzen waarbij zo goed mogelijk rekening wordt gehouden met locatie, ligging, bebouwingsmogelijkheden, kavelgrootte en overige perceelkenmerken. Hiermede wordt ook voldaan aan het maatwerk dat de huidige marktsituatie vraagt. De differentiatie komt tot stand via een taxatiecommissie waaraan externe en interne (vastgoed)taxateurs deelnemen.

Hierbij kan zo nodig een residuele grondwaardetoets plaatsvinden. Dit geldt ook voor specifieke bestemmingen.

Vennootschapsbelasting per 1 januari 2016

Per 1 januari 2016 wordt de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven ingevoerd. De gemeentelijke grondexploitatie wordt daardoor een belaste activiteit voor de vennootschapsbelasting. In overleg met onze fiscale adviseur wordt gewerkt aan een juiste fiscale openingsbalans per 1 januari 2016. Deze openingsbalans is van belang voor de vanaf 1 januari 2016 te bepalen jaarlijkse fiscale winsten of verliezen. Het uiteindelijke effect is thans nog niet aan te geven omdat de betreffende fiscale uitvoeringsregels nu nog niet geheel helder zijn. Tevens is het de bedoeling om in 2016 het BBV aan te passen en daarbij o.a. een aantal zaken af te stemmen met de invoering van de vennootschapsbelasting. Het fiscale winstsaldo wordt belast met 20 tot 25 %. De eerste aangifte zal plaatsvinden in 2017.