Grondbeleid

Deze paragraaf is als volgt samengesteld:

• Grondbeleid
• Wat hebben we gerealiseerd?
• Gewijzigde wetgeving (Vennootschapsbelasting en Besluit Begroting en Verantwoording)
• Cijfers winstneming, boekwaarden, geraamd resultaat en strategische verwervingen
• Weerstandsvermogen
• Reserves en Voorzieningen
• Vooruitblik
   

Grondbeleid

Algemeen

In het gemeentelijke grondbeleid wordt vastgelegd op welke wijze de gemeente Uden ruimtelijke doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en  maatschappelijke voorzieningen wil realiseren. Grondbeleid is daarbij volgend op de ruimtelijke doelstellingen, zoals deze geschetst worden in o.a. de Omgevingsvisie.

Als stap in de richting van de invoering van de Omgevingswet is op 17 december 2015 de Omgevingsvisie 2015 vastgesteld. In navolging daarvan is op 15 december 2016 de Nota Grondbeleid 2017 vastgesteld. Met deze Nota wil de gemeente Uden op een transparante wijze inzicht bieden in het door haar gevoerde grondbeleid en daarbij duidelijkheid geven aan initiatiefnemers voor ruimtelijke ontwikkelingen.

De gemeente Uden geeft de markt graag de ruimte om gewenste ontwikkeling(en) zelf op te pakken en kiest daarom primair voor faciliterend grondbeleid. In het geval dat het oppakken van de gewenste ontwikkeling in het licht van maatschappelijke doelstellingen en haar visie op Uden door externe partijen niet lukt kan er een noodzaak zijn tot overgaan op actieve grondpolitiek of een mengvorm.
Voor de locaties die de gemeente Uden reeds in bezit heeft wordt de lijn van actieve grondpolitiek voortgezet. 

Grondprijsbeleid

Zoals vastgelegd in de nota grondbeleid wordt een marktconform grondprijsbeleid gehanteerd.

Sinds een paar jaar wordt er binnen de gemeente Uden gewerkt met grondprijsdifferentiatie. Daarbij kan er onderscheid in prijs zijn als gevolg van verschil in kavelgrootte, ligging, bebouwingsmogelijkheden en perceelkenmerken en zeker ook in locatie. De verkoopprijzen worden jaarlijks extern getoetst / getaxeerd. We werken hierbij met een externe taxatiecommissie, bestaande uit 2 taxateurs en een makelaar.

Met deze werkwijze wordt tegemoet gekomen aan het maatwerk dat de huidige marktsituatie vraagt. Tevens wordt hiermee de onafhankelijkheid in het vaststellen van prijzen gewaarborgd.

De raad heeft het College voor deze marktconforme prijsdifferentiatie de bevoegdheid gegeven de prijzen te verhogen of te verlagen met maximaal 25% ten opzichte van de in de betreffende grondexploitatie opgenomen gemiddelde grondprijs. Voorafgaand aan de daadwerkelijke uitgifte van bouwgrond wordt op basis van genoemde differentiatie de marktconforme verkoopprijs door het College vastgesteld.

Eind 2016 zijn de grondprijzen op deze wijze opnieuw getaxeerd en vervolgens vastgesteld door het college binnen het aan haar door de raad verleende mandaat.  De raad is hierover geïnformeerd met de informatienota van 14 maart 2017.

Kostenverhaal / Samenwerking met marktpartijen

Als een initiatiefnemer een in de Wet ruimtelijke ordening genoemd bouwplan wil realiseren en hiervoor een “ruimtelijk besluit” (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) nodig is, dan is de gemeente verplicht om haar kosten te verhalen op alle grondeigenaren. Dit betreft vaak de initiatiefnemer(s) binnen het plangebied. Het gaat om kosten voor bijvoorbeeld onderzoeken, voor de benodigde procedure of voor voorzieningen zoals wegen, verlichting en riolering.

Op 15 december 2016 is de Nota Kostenverhaal 2017 vastgesteld. Hierin staat onder meer het dat de gemeente Uden bij de wijze van kostenverhaal voorkeur geeft aan het sluiten van  privaatrechtelijke overeenkomsten. Als achtervang dient het exploitatieplan.
Samenwerking met marktpartijen wordt toegepast door het sluiten van realisatieovereenkomsten waarbij de risico’s voor de gemeente zoveel mogelijk worden beperkt.

Wat hebben we gerealiseerd?

Woningbouw

De woningmarkt herstelt snel, transactieaantallen zijn weer op het niveau van voor de crisis. Er zijn daarbij wel grote verschillen zichtbaar tussen de regio’s.  In 2016 zijn in Uden 131 woningen in aanbouw genomen, waarvan 73 koopwoningen (ca. 56%) en 58 huurwoningen (ca. 44%). Ter vergelijking: in 2014 en 2015 zijn respectievelijk 75 en 203 woningen in aanbouw genomen. Het aantal in aanbouw genomen woningen in 2016 ligt daarmee lager dan in 2015, maar is hoger dan het verwachte aantal woningen (100). We verwachten in 2017 ongeveer 150 woningen in aanbouw te nemen. Er is 19.692m2 grond van de gemeente verkocht t.b.v. woningbouw. Geraamd was 26.187m2 te verkopen.

In figuur 1 is  het aantal m2 uitgegeven grond voor woningbouw over de jaren 2007 t/m 2016 terug te vinden. Voor de crisisjaren is terug te zien dat deze moeilijker te ramen waren en dat de werkelijkheid vaak negatief afweek. De laatste paar jaren is de raming veel dichter bij de realisatie gekomen. Voor 2016 worden het verschil met de raming met name veroorzaakt door het achterblijven van verkoop op Park Maashorst (wel interesse in de vorm van opties), het niet onherroepelijk zijn van de bestemmingsplannen Velmolen Oost fase III en van een deelgebied in Hoenderbos/Velmolen. Deze negatieve verschillen worden voor een deel gecompenseerd door de vervroegde afname van de grond van Nieuw Hoeven (Maatsestraat).

Uitgifte grond voor woningbouw in m2 voor de jaren 2007 t/m 2016

Uitgifte grond op bedrijfsterreinen

De markt voor bedrijventerreinen is met name stijgend voor locaties waar vanuit  grootschalige logistiek goed kan opereren. Gemeente Uden bediend met haar bedrijventerreinen echter een andere markt. De uitbreiding in Uden zit in bestaande bedrijven die uitbreiding zoeken en in bedrijven met een regionale functie. Er is 6.692m2 grond van de gemeente verkocht op de bedrijfsterreinen incl. bedrijventerreinen op restgronden. Geraamd was 18.045 m2 te verkopen.

In figuur 2 is  het aantal m2 uitgegeven grond op bedrijfsterreinen woningbouw over de jaren 2007 t/m 2016 terug te vinden. Gemiddeld is over die periode 1,9 hectare jaarlijks aan grond uitgegeven. Er wordt, m.u.v. midden in de crisis, een vrij vast aantal m2 te verkopen geraamd. De werkelijkheid laat een veel grilliger verloop zien. De realisatie is afhankelijk van het wel/niet aanwezig zijn van een partij die een groter aantal m2 afneemt. Voor 2016 is er wel zo’n overeenkomst gesloten maar de daadwerkelijke verkoop (bij de notaris) heeft in het eerste kwartaal van 2017 plaatsgevonden. Mede hierdoor is de raming van 2016 niet gerealiseerd.

Uitgifte grond op bedrijfsterreinen in m2 voor de jaren 2007 t/m 2016

Gewijzigde wetgeving (Vennootschapsbelasting en Besluit Begroting en Verantwoording)

Invoering Vennootschapsbelasting (Vpb) voor gemeenten

Met ingang van 2016 moeten gemeenten en andere overheidsinstellingen vennootschapsbelasting gaan betalen over de winst die ze met hun ondernemingsactiviteiten maken. Reden hiervoor is druk vanuit de Europese Commissie. Nederland zou met de vrijstelling voor overheidsbedrijven mogelijk staatssteun verlenen. De nieuwe regeling moet resulteren in een gelijk(er) speelveld. In 2016 is met behulp van een fiscaal adviesbureau getoetst of het grondbedrijf van de gemeente Uden door de zogenaamde ondernemerspoort komt en daardoor vennootschapsbelasting moet gaan betalen. De conclusie is dat het grondbedrijf belast is voor de vennootschapsbelasting. Dit geldt voor alle gemeenten die winst maken op het grondbedrijf. 

Hierop volgend is een fiscale beginbalans opgesteld en is een raming gemaakt voor de verwachte afdracht aan vennootschapsbelasting voor de komende jaren. Op dit moment wordt door de Belastingdienst niet op alle punten uitsluitsel gegeven over de te hanteren werkwijze voor de berekening van de hoogte van de te betalen vennootschapsbelasting. Hierom is met scenario’s gewerkt. Voor de jaarrekening 2016 is uitgegaan van het worse case scenario voor de jaarschijf 2016 wat betekent dat er voor het grondbedrijf is uitgegaan van een nog te betalen afdracht van € 210.000. Deze verplichting is opgenomen op de balans per 31 december 2016. 

Nieuwe regels Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

De Commissie BBV heeft in 2016 de regels voor begroting en verslaglegging voor o.a. grondexploitaties onder de loep genomen. Aanleiding hiervoor waren de forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren en de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) over transparantie en vergelijkbaarheid en de invoering van de Vennootschapsbelasting voor gemeenten.

In maart van 2016 zijn er door de commissie BBV) twee notities uitgebracht met daarin gewijzigde regels voor begroting en verslaglegging rondom grondexploitaties. Overheden zijn verplicht om te rapporteren volgens de BBV, dit is wettelijk vastgelegd. In deze notities is een groot aantal wijzigingen opgenomen welke met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 doorgevoerd dienen te worden. Een aantal van deze wijzigingen hebben grote impact op de doorrekening dan wel de balanspositie van de verschillende grondexploitaties/in bezit zijnde gronden. Daar waar dat noodzakelijk was heeft de raad op 15 december 2016 besluiten genomen zodat de jaarrekening 2016 conform de nieuwe regels opgesteld kon worden.

De financiële consequenties zijn in beeld gebracht onder het kopje “Geraamd resultaat”.

Cijfers winstneming, boekwaarde, geraamd resultaat en strategische verwervingen

Winstneming

Op basis van de geldende voorschriften (BBV) en het beleid van de provincie in het kader van het financieel toezicht op de gemeenten, dient bij de grondexploitatie het principe van ‘goed koopmansgebruik’ toegepast te worden. Dit houdt in dat (nagenoeg) vaststaande verliezen meteen moeten worden genomen/afgedekt (voorzichtigheidsprincipe) en dat winsten eerst mogen worden genomen als die ook daadwerkelijk zijn behaald (realisatieprincipe).
Bij de jaarlijkse opstelling/actualisering van het Meerjarenperspectief van het grondbedrijf en het opmaken van de programmarekening worden deze principes dan ook gehanteerd.

Voor tussentijdse winstneming 2016 is de “percentage of completion”-methode gehanteerd. Dat wil zeggen dat winst genomen wordt voor zover deze in de reeds gerealiseerde verkopen behaald is. Omdat voor het restant te verkopen altijd een zeker risico aanwezig is wordt geen 100% winst genomen maar, afhankelijk van de fase tussen de 60% en 80% winst genomen.

Met ingang van 2016 kunnen stortingen in fondsen ten behoeve van o.a. bovenwijkse voorzieningen volgens de methode die in de gemeente Uden wordt toegepast niet meer tot de kosten worden gerekend. Deze bijdrage wordt gezien als tussentijdse winstneming. Voor 2016 geldt nog het beleid waarbij € 25,- per verkochte m2 van een winstgevende grondexploitatie aan de fondsen wordt toegevoegd.
De tussentijdse winstneming komt deels ten goede van fondsen en deels ten goede van de Algemene Reserve (grondbedrijf).

Winstneming 2016 per grondexploitatie (complex)

Boekwaarde

In exploitatie genomen gronden

Op  1 januari 2016 bedroeg de boekwaarde, ofwel het geïnvesteerde vermogen, van in exploitatie genomen gronden €  41,5 mln. Per 31 december 2016 bedraagt de boekaarde
€ 45,5 mln. De boekwaarde stijgt als er meer kosten dan opbrengsten zijn in een jaar en als er tussentijdse winstneming wordt genomen. Er is in 2016 bij deze complexen in totaal voor ca. € 4,6 mln aan gronden verkocht en voor ca. € 3,2 mln uitgegeven aan productiekosten. Dit betreft sloopkosten, saneringskosten, kosten voor archeologie, kosten voor bouw- en woonrijpmaken, loon-/advieskosten en rentekosten. Het totaal binnen deze complexen geplande nog te realiseren verkopen na 31 december 2016 tot eind 2032 bedragen ca. € 78,6 mln.

Klik hier voor een specificatie van de complexen in exploitatie.

Materiële Vaste Activa (MVA) Gronden en Terreinen

Onder deze noemer vallen de gronden die (nog) niet in een transformatieproces zitten en die voor 2016 ingedeeld waren onder Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG’s), verspreid liggende gronden en grond die middels erfpacht uitgegeven is. Op  1 januari 2016 bedroeg de boekwaarde, van deze gronden en terreinen €  32,4 mln. Per 31 december 2016 bedraagt de boekaarde € 31,2 mln. De belangrijkste mutatie betreft de verkoop van 2 stukken grond.

Boekwaarde BIE's en MVA Gronden en Terreinen 2012 t/m 2016

Klik hier voor een specificatie van de Materiële vaste activa (MVA) gronden en terreinen. 

Geraamd resultaat

Na het doorvoeren van de BBV-wijzigingen en de overige mutaties is het  verwachte saldo Netto Contante Waarde per 1-1-2017 (MJP 2017) in vergelijk met MJP 2016 als volgt:

* Voor winstneming 2016 t.b.v. € 6 mln

** Bijdrage aan fondsen wordt m.i.v. 2016 als winstneming gezien. T/m 2015 zat dit in de kosten en dus in het saldo verwerkt. M.i.v. 2016 moet dit na het saldo verwerkt worden.

Deze toename is voor een belangrijk deel te verklaren door de wijzigingen in de BBV:

• Wijziging rentepercentage van 3,5% naar 3,06%: ca. € 1,1 mln +/+
• Disconteringsvoet van 3,5% naar 2,0%: ca. € 1,4 mln +/+
• Geen indexering van opbrengsten van GREX met looptijd > 10 jaar: € 0,2 mln -/-

Totaal effecten van bovenstaande BBV-wijzigingen: ca € 2,3 mln +/+

Daarnaast hebben er verschillende mutaties plaatsgevonden binnen de grexen. Zo is er bijvoorbeeld onder andere bij Hoenderbos/Velmolen, bij Spechtenlaan en bij Herstructurering Loopkant Liessent sprake van herverkaveling. Bij onder andere Uden Noord II en Hoenderbos/Velmolen zijn de plankosten bijgesteld. De grondprijs voor woningbouw is in 2017 op het niveau van 2016 gehouden, terwijl in het MJP 2016 gerekend is met een indexering van 0,5%.  Alle mutaties tezamen hebben een effect van ca € 0,6 mln -/-.
Ter afdekking van de verliesgevende grexen zijn voorzieningen getroffen.

Strategische Verwervingen

In overeenstemming met de vastgestelde nota grondbeleid is via de programmabegrotingen 2008, 2009 en 2010 totaal voor € 20,0 mln. budgetrecht verleend om strategische aankopen te kunnen doen. Dit betreft aankopen die zijn gelegen buiten gebieden waarvoor door de raad een exploitatieopzet is vastgesteld, dan wel aanvankelijk niet in de grondexploitatieopzet waren opgenomen. Over de aanwending van dit budgetrecht wordt de raad via afwijkingenrapportages en het jaarverslag geïnformeerd. Totaal is tot met 2016 ca. € 13,5 mln aangewend. Genoemde aankopen zijn opgenomen in het investeringsplan als in principe rendabele investeringen en worden daarbij gedekt uit de betreffende of toekomstige grondexploitatie. Het restantbudgetrecht wordt jaarlijks naar het volgende begrotingsjaar overgeheveld. Het totale restant budgetrecht van ca € 6,5 mln is - mede door een terughoudend aankoopbeleid - toereikend voor eventuele aanvullende strategische aankopen. In 2016 is een overeenkomst aangegaan met de Politie m.b.t. de locatie Leeuweriksweg 2. Op het moment dat het bestemmingsplan voor de bouw van een nieuw politiebureau aan de Hockeyweg onherroepelijk is zal na oplevering van dat gebouw de gemeente Uden het pand aan de Leeuweriksweg aankopen. Deze aankoop zal t.z.t. ten laste gebracht worden van dit budget.

Weerstandsvermogen

Aan grondexploitaties zijn risico’s verbonden. Er zijn verschillende soorten risico’s te benoemen. Een paar voorbeelden zijn het risico op vertraging in de uitgifte, het risico op verlaging van de grondprijzen of het risico op hogere kosten dan voorzien. De voor het grondbedrijf van toepassing zijnde risico’s zijn geïnventariseerd en beoordeeld.  Voor de totale lijst aan risico’s met inschatting van de omvang van het risico, de eventuele beheersmaatregelen en de afdekking van de risico’s wordt verwezen naar de paragraaf risico-inventarisatie en weerstandsvermogen. Het totale bedrag aan risico’s voor het grondbedrijf bedraagt per ultimo 2016 € 7.100.000.

Reserves en Voorzieningen

Alle voorzieningen en reserves van het grondbedrijf worden jaarlijks opnieuw gewogen en beoordeeld.

Voorziening Exploitatienadelen

Deze voorziening dient ter afdekking van de verliezen op verliesgevende grondexploitaties. In de jaarrekening 2016 moet een bedrag van € 0,5 mln aan de voorziening worden toegevoegd. De belangrijkste reden hiervan is de doorvoering van de BBV wijzigingen en een herverkaveling binnen herstructurering Loopkant Liessent en Spechtenlaan 2e fase. Dit bedrag komt ten laste van de Algemene Reserve van het grondbedrijf.  De totale stand van de Voorziening Exploitatienadelen is per ultimo 2016 € 16.230.651.

Voorziening Herwaardering

Deze  voorziening is bedoeld voor gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde. De belangrijkste mutatie die plaats heeft gevonden is de (deel)verkoop van de gronden aan Zeelandsedijk 1.  Hiervan was de opbrengst lager dan de boekwaarde en daarom is gebruikt gemaakt van de voorziening om dit verlies af te dekken. Het gaat om een uitname van € 651.479. Voor de overige gronden is een toevoeging benodigd geweest van € 51.115. De totale stand van de Voorziening Herwaardering is per ultimo 2016 € 7.014.696.

Bestemmingsreserves (fondsen)

Bij winstgevende complexen wordt per verkochte m2 € 25 gestort in bestemmingsreserves. In 2016 is er bij winstgevende complexen 12.756m2 verkocht waardoor er € 318.900 vanuit complexen in de fondsen gestort is. Daarnaast worden er stortingen gedaan vanuit particuliere initiatieven, deze hebben in 2016 in totaal € 213.172 bijgedragen. Op 15 december 2016 is de Nota Kostenverhaal vastgesteld. Hierbij is de opzet van fondsbijdrage gewijzigd. Per 1 januari 2017 wordt € 14,90 per verkochte m2 bij winstgevende complexen gestort in de nieuw te vormen Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. De huidige  bestemmingsreserves m.b.t. fondsbijdrage (vijf in totaal) zullen afgesloten worden zodra de lopende verplichtingen afgewikkeld zijn.

Algemene Reserve (grondbedrijf)

In 2016 is de Algemene Reserve (grondbedrijf) toegenomen met ca. € 5,8 mln. Voor een belangrijk deel is dit veroorzaakt door de eerder genoemde tussentijdse winstneming van ca. € 5,7 mln. Ook de stortingen in de VZ Exploitatienadelen ter hoogte van € 0,5 mln komt ten laste van deze reserve. De overige toevoeging betreft opbrengst verkoop restgronden (€ 0,5 mln) en aflossing vanuit Reserve Sociale Woningbouw en Reserve Revitalisering Bedrijventerrein (€ 0,1mln).

De stand van de ABR-grondbedrijf bedraagt per ultimo 2016 ca € 15,7 mln. De Algemene Bedrijfsreserve grondbedrijf is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente Uden. Bij de eerstvolgende herijking zal het niveau van deze reserve worden beoordeeld.

Vooruitblik

Via het jaarlijkse MeerJarenPerspectief (MJP) voor het grondbedrijf houden we de vinger aan de pols.  Op 21 februari 2017 zijn de belangrijkste uitgangspunten besproken in de thema-avond met de raad. Voor het MJP 2017 geldt o.a.:

• Voortzetting van het in 2015 ingetreden herstel van de woningmarkt gebaseerd op de laatste concrete Udense bouwplannen en de vooruitzichten van het Economisch Instituut Bouwnijverheid. Met de planning wordt rekening gehouden met een realistische planning voor bestemmingsplan-trajecten.
• Voor de markt voor bedrijventerreinen wordt uitgegaan van een stabiele markt.
• Verdere differentiatie van grondprijzen woningbouw met het type eindwoning, handhaven van de grondprijs voor woningbouwgrond van 2016 met behoud van het  raadsmandaat tot 25% marge op de gemiddelde grondprijs in het betreffende plangebied.
• Herijking van de kosten en opbrengsten naar laatste ontwikkelingen
• Indexering van de kosten jaarlijks met 1,5%
• Indexering van de opbrengsten jaarlijks met 0,5%
• Rekenrente 3,06% en disconteringsvoet 2,0% conform BBV-voorschriften
• Start voorbereiding locaties Vluchtoordweg, Hoogveld-Zuid-Noord en Leeuweriksweg.

Het geactualiseerde MJP wordt behandeld in dezelfde raadsvergadering als de jaarrekening (juli 2017).  In het najaar vindt een tussentijdse monitoring plaats.