Verberg het menu

Grondbeleid

Het grondbeleid van een gemeente bevat uitgangspunten voor de wijze waarop en met welke middelen het grondgebied wordt ingevuld, de instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. Die doelstellingen liggen op het terrein van de volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische en maatschappelijke ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. De gemeente geeft in deze paragraaf een overzicht van de lopende, af te ronden en toekomstige projecten, de prioritering en het instrumentarium van control en beheersing alsmede de kaders van het grondbeleid.

Beleid

In de raadsvergadering van 21 december 2006 is de nota grondbeleid ‘Grondig Uden en Veghel’ vastgesteld. Hierin staan de algemene uitgangspunten en doelstellingen voor het grondbeleid alsmede de kaders voor de uitvoering van het grondbeleid. Op 11 februari 2010 is hierop vanwege de invoering van de grondexploitatiewet per 1 juli 2008 en de Interimstructuurvisie Uden ( ISVU ) 2009-2015 een aanvulling vastgesteld. Op 17 december 2015 is door de raad de Omgevingsvisie vastgesteld, dit is een herziening van de oude Structuurvisie in de stijl van de nog in te voeren Omgevingswet.

De gemeente Uden voert thans geen actief grondbeleid meer. Dit is besloten bij de vaststelling van het Actieplan Gebiedsontwikkeling in september 2011. Aankopen vinden alleen nog plaats als de grond strategisch is gelegen of substantieel bijdraagt aan een betere benutting van al in bezit zijnde gronden.

De gemeente hanteert een marktconform grondprijsbeleid en kostenverhaal bij particuliere initiatieven vindt bij voorkeur plaats via te sluiten privaatrechtelijke overeenkomsten. In de loop van 2016 zal in navolging van de nieuwe Omgevingsvisie ook een herziening van de Nota grondbeleid plaatsvinden.

Risico's

Vanwege de verminderde afzet van woningbouwgrond en bedrijfsterreinen door de economische crisis heeft Uden, zoals vele gemeenten, de winstprognoses naar beneden bijgesteld en voorzieningen getroffen ter afdekking van verliesgevende grondexploitaties. Op de nieuwe marktsituatie is ingespeeld met o.a. temporisering en jaarlijkse herijking van de uitgifte-prognoses en het Actieplan Gebiedsontwikkeling. Het Actieplan gebiedsontwikkeling is door de Raad vastgesteld met als doel om maatregelen te nemen die bijdragen aan het financieel gezond houden van het grondbedrijf en het zoveel mogelijk beperken en beheersen van de risico’s. Deze risico’s staan vermeld in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing. Voorzichtig herstel van de markt is zichtbaar wat voor sommige locaties (bijvoorbeeld Velmolen Oost) heeft geleid tot een verwachte versnelling van afzet welke zijn verwerkt in het MeerJarenPerspectief ( MJP ) 2016.

Reserves en voorzieningen

Alle reserves en voorzieningen van het grondbedrijf worden jaarlijks herijkt. Er zijn 5 reserves en 3 voorzieningen. De 4 specifieke bestemmingsreserves bedragen totaal ca. 3,5 mln. De Algemene bedrijfsreserve bedraagt ca. 10 mln. In het MJP wordt jaarlijks een prognose gegeven van de te verwachten cashflow in de reserves. De Algemene Reserve grondbedrijf is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente Uden. De 3 voorzieningen betreffen een totaalbedrag van ca. € 23,9 mln.

Grondvoorraad

Met ingang van 1 januari 2016 is er een wijziging doorgevoerd ten aanzien van de classificatie van gronden. De categorie NIEGG ( Niet In Exploitatie Genomen Gronden ) is komen te vervallen. Deze gronden zullen moeten worden heringedeeld naar of de categorie BIE ( Bouwgrond In Exploitatie ) of binnen de Materiële Vaste Activa (MVA) de categorie Gronden en Terreinen. Bouwgrond in exploitatie betreft die gronden die in een transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond wordt omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Er is een grondexploitatiebegroting vastgesteld en kosten kunnen worden geactiveerd. Voor grond in de MVA categorie Gronden en Terreinen gaat het om grond die niet in een transformatieproces zitten en waar andere waarderingsregels op van toepassing zijn. Om een NIEGG om te zetten naar een BIE is een raadsbesluit nodig. In de loop van 2016 zullen alle NIEGG’s worden gescreend en daar waar nodig zal een raadsbesluit genomen worden om deze met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 als BIE aan te merken. Vooralsnog worden alle NIEGG’s herverdeeld onder de MVA categorie Gronden en Terreinen.

Het totaal geïnvesteerde vermogen van het grondbedrijf in BIE’s bedraagt per 1-1-2016 ca. € 41,6 mln. Hiervan is een groot deel afgedekt door de voorziening exploitatierisico’s. Het netto geïnvesteerde vermogen in BIE’s bedraagt daarom ca. € 28,0 mln. Het totaal geïnvesteerde vermogen van het grondbedrijf in MVA Gronden en Terreinen ( voorheen NIEGG ) bedraagt per 1-1-2016 ca. € 32,4 mln. Hiervan is een groot deel afgedekt door de voorzieningen herwaardering en exploitatierisico’s. Het netto geïnvesteerde vermogen in Gronden en Terreinen ( voorheen NIEGG ) bedraagt daarom ca. € 22,6 mln.

Onderstaande tabel toont het verloop van de ( bruto) grondvoorraad van de ‘Bouwgronden in exploitatie’ vanaf 2016. Uit het MJP 2016 blijkt dat de komende jaren de boekwaarde van deze ‘Bouwgronden in exploitatie’ zal dalen omdat er nagenoeg geen gronden meer aangekocht worden en de meeste complexen in de realisatiefase zitten. Hierdoor zijn de opbrengsten hoger dan de nog te maken kosten en neemt als gevolg daarvan de boekwaarde af.

Ontwikkeling totale (bruto) grondvoorraad van de in exploitatie genomen gronden

Vooruitblik

Via het jaarlijks opstellen van een geactualiseerd MeerJarenPerspectief ( MJP ) voor het grondbedrijf houden we de vinger aan de pols. Het MJP 2016 is behandeld in de raadsvergadering van 7 juli 2016. Hierbij is, gelet op het in 2015 ingetreden licht herstel van de woningmarkt, ingestemd met op enkele locaties versnelde uitgifte van woningen. Voor bedrijfsterreinen is de uitgifte snelheid conform 2015 aangehouden als gevolg van stabilisering binnen de markt voor bedrijfsterreinen.

Ontwikkeling winstprognoses

De cijfers uit het MJP 2016 zijn vervolgens betrokken bij het opstellen van de programmabegroting 2017. In het MJP 2016 is een prognose gegeven van de nog te realiseren ( tussentijdse ) winstnemingen bij de nog winstgevende complexen. De verliesgevende complexen zijn afgedekt met reeds getroffen voorzieningen. Het totaal aan geprognosticeerde verwachte resultaten van alle grexen, na verrekening van de voorziening exploitatienadelen, is per 1-1-2017 circa € 21 miljoen NCW.

Grondprijzen

De gemeente hanteert een marktconform grondprijsbeleid. Op basis hiervan geldt als indicatie voor de grondprijzen 2016: (alle prijzen zijn exclusief btw of overdrachtsbelasting)

• voor woningbouw een gemiddelde basisgrondprijs van € 275 per m2
• voor bedrijfsterreinen een gemiddelde basisprijs van € 145 per m2.
• voor maatschappelijke doeleinden een basisprijs van € 197,50 per m2/bvo
• voor kantoorlocaties / dienstverlening een basisprijs van € 250 per m2/bvo
• voor reststroken is basisuitgangspunt 50% van de normale grondprijs, waarbij verder nog rekening wordt gehouden met de ligging, bestemming, gebruiksmogelijkheden en grootte. Dit is mede nader uitgewerkt in de Notitie reststroken 2011.

De raad heeft aan het College een mandaat verleend om tov de gemiddelde prijzen een marktconforme differentiatie toe te passen tot 25 %. Dit mandaat geldt ook voor de sociale woningbouwgrondprijs. In het vastgestelde Actieplan gebiedsontwikkeling van september 2011 is gekozen voor meer gedifferentieerde maar wel marktconforme grondprijzen waarbij zo goed mogelijk rekening wordt gehouden met locatie, ligging, bebouwingsmogelijkheden, kavelgrootte en overige perceelkenmerken. Bij de taxatie 2016 is net als in 2015 uitgegaan van een prijsdifferentiatie gekoppeld aan een normatieve kavelgrootte per type woning. Hiermede wordt nog beter voldaan aan het maatwerk dat de huidige marktsituatie vraagt.

De grondprijsdifferentiatie komt tot stand via een taxatiecommissie waaraan externe en interne ( vastgoed )taxateurs deelnemen.
Hierbij kan zo nodig een residuele grondwaardetoets plaatsvinden. Dit geldt ook voor specifieke bestemmingen.

Vennootschapsbelasting per 1 januari 2016

Per 1 januari 2016 wordt de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven ingevoerd. De gemeentelijke grondexploitatie wordt daardoor een belaste activiteit voor de vennootschapsbelasting. In overleg met onze fiscale adviseur wordt gewerkt aan een juiste fiscale openingsbalans per 1 januari 2016. Deze openingsbalans is van belang voor de vanaf 1 januari 2016 te bepalen jaarlijkse fiscale winsten of verliezen. Het uiteindelijke effect is thans nog niet aan te geven omdat de betreffende fiscale uitvoeringsregels nu nog niet geheel helder zijn. Tevens is het de bedoeling om in 2016 het BBV aan te passen en daarbij o.a. een aantal zaken af te stemmen met de invoering van de vennootschapsbelasting. Het fiscale winstsaldo wordt belast met 20 tot 25 %. De eerste aangifte zal plaatsvinden in 2017.

Wijzigingen BBV

Medio maart 2016 is door de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten en provinciën ( Commissie BBV ) het definitieve wijzigingsbesluit gepubliceerd. Hiermee wordt beoogd de toegankelijkheid van de begroting en jaarrekeningen van gemeenten te vergroten. Voor het Grondbeleid heeft dit geresulteerd in een tweetal notities: notitie Grondexploitatie 2016 en de notitie Faciliterend grondbeleid. Deze notities treden in werking met terugwerkende kracht per 1 januari 2016. Er zijn een groot aantal wijzigingen t.o.v. de hiervoor geldende BBV-voorschriften doorgevoerd waarvan een aantal mogelijk met behoorlijke impact. Wat de wijzigingen voor Uden zijn en welke consequenties deze hebben wordt op dit moment uitgewerkt en dit zal voor eind 2016 aan de raad worden voorgelegd. Voor deze paragraaf is vooralsnog zoveel mogelijk geënt op het MJP 2016 om aansluiting te houden met besluitvorming.