Grondbeleid

Deze paragraaf is als volgt samengesteld:

• Grondbeleid
• Wat hebben we gerealiseerd?
• Cijfers winstneming, boekwaarden, geraamd resultaat en strategische verwervingen
• Weerstandsvermogen
• Reserves en Voorzieningen
• Vooruitblik

Grondbeleid

Algemeen

In het gemeentelijke grondbeleid wordt vastgelegd op welke wijze de gemeente Uden ruimtelijke doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en  maatschappelijke voorzieningen wil realiseren. Grondbeleid is daarbij volgend op de ruimtelijke doelstellingen, zoals deze geschetst worden in o.a. de Omgevingsvisie.

Als stap in de richting van de invoering van de Omgevingswet is op 17 december 2015 de Omgevingsvisie 2015 vastgesteld. In navolging daarvan is op 15 december 2016 de Nota Grondbeleid 2017 vastgesteld. Met deze Nota wil de gemeente Uden op een transparante wijze inzicht bieden in het door haar gevoerde grondbeleid en daarbij duidelijkheid geven aan initiatiefnemers voor ruimtelijke ontwikkelingen.

De gemeente Uden geeft de markt graag de ruimte om gewenste ontwikkeling(en) zelf op te pakken en kiest daarom primair voor faciliterend grondbeleid. In het geval dat het oppakken van de gewenste ontwikkeling in het licht van maatschappelijke doelstellingen en haar visie op Uden door externe partijen niet lukt kan er een noodzaak zijn tot overgaan op actieve grondpolitiek of een mengvorm.

Voor de locaties die de gemeente Uden reeds in bezit heeft wordt de lijn van actieve grondpolitiek voortgezet. Hierbij worden in principe geen nieuwe gronden aangekocht maar worden de reeds in bezit zijnde gronden omgevormd om ze vervolgens als bouwgrond uit te geven. 

Bij nieuwe woonwijken en herontwikkeling van gebouwen naar een woonfunctie wordt in principe gasloos gebouwd. Een nieuwbouwwoning moet voldoen aan Nul-op-de-Meter of klimaatneutraal zijn. Er zal ook naar de inrichting van de openbare ruimte gekeken worden om een bijdrage aan duurzaamheid te leveren.

Grondprijsbeleid

Zoals vastgelegd in de nota grondbeleid wordt een marktconform grondprijsbeleid gehanteerd.

Binnen de gemeente Uden wordt gewerkt met grondprijsdifferentiatie. Daarbij kan er onderscheid in prijs zijn als gevolg van verschil in kavelgrootte, ligging, bebouwingsmogelijkheden, perceelkenmerken en zeker ook in locatie. De verkoopprijzen worden jaarlijks extern getoetst / getaxeerd. We werken hierbij met een externe taxatiecommissie, bestaande uit 2 taxateurs en een makelaar. 

Met deze werkwijze wordt tegemoet gekomen aan het maatwerk dat de huidige marktsituatie vraagt. Tevens wordt hiermee de onafhankelijkheid in het vaststellen van prijzen gewaarborgd.

De raad heeft het College voor deze marktconforme prijsdifferentiatie de bevoegdheid gegeven de prijzen te verhogen of te verlagen met maximaal 25% ten opzichte van de in de betreffende grondexploitatie opgenomen gemiddelde grondprijs. Voorafgaand aan de daadwerkelijke uitgifte van bouwgrond wordt op basis van genoemde differentiatie de marktconforme verkoopprijs door het College vastgesteld.

Op 22 februari 2018 heeft de raad de grondprijzen 2018 vastgesteld. 

Kostenverhaal / Samenwerking met marktpartijen

Als een initiatiefnemer een in de Wet ruimtelijke ordening genoemd bouwplan wil realiseren en hiervoor een “ruimtelijk besluit” (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) nodig is, dan is de gemeente verplicht om haar kosten te verhalen op alle grondeigenaren. Dit betreft vaak de initiatiefnemer(s) binnen het plangebied. Het gaat om kosten voor bijvoorbeeld onderzoeken, voor de benodigde procedure of voor voorzieningen zoals wegen, verlichting en riolering.

Op 15 december 2016 is de Nota Kostenverhaal 2017 vastgesteld. Hierin staat onder meer het dat de gemeente Uden bij de wijze van kostenverhaal voorkeur geeft aan het sluiten van  privaatrechtelijke overeenkomsten. Als achtervang dient het exploitatieplan.

Samenwerking met marktpartijen wordt toegepast door het sluiten van realisatieovereenkomsten waarbij de risico’s voor de gemeente zoveel mogelijk worden beperkt.

Wat hebben we gerealiseerd?

Woningbouw

De woningmarkt in Uden kenmerkt zich in 2017 door een toename van het aantal verkopen, stijgende transactieprijzen en afnemende verkooptijd. Deze positieve ontwikkelingen vertalen zich eveneens in een stijging van het aantal in aanbouw genomen woningen. In de eerste helft van 2017 zijn 68 woningen in aanbouw genomen en in de tweede helft 2017 93 woningen. In totaal zijn daarmee in 2017 161 woningen in aanbouw genomen (verwachting ca. 150 woningen). Ter vergelijking: in 2016 zijn 131 woningen in aanbouw genomen. We verwachten dat het aantal in aanbouw te nemen woningen in 2018 hoger zal liggen, ca. 200 woningen.
Van de (in de tweede helft 2017) in aanbouw genomen woningen zijn 86 woningen vanuit lopende projecten in aanbouw genomen en 7 woningen via het reguliere omgevingsvergunningentraject.

In 2017 is 27.376m2 grond van de gemeente verkocht en geleverd t.b.v. woningbouw. Geraamd was 31.025m2 te verkopen. Het verschil wordt met name veroorzaakt doordat in Hoenderbos/Velmolen een beroepsprocedure tegen een omgevingsvergunning is gevoerd waardoor de reeds verkochte gronden pas begin 2018 geleverd zullen worden. Ook niet geleverd zijn de gronden voor de sociale huurwoningen in De Ruiter Dit wacht op een benodigde wijziging van het bestemmingsplan. Daar tegenover staat een positieve afwijking qua verkoop en levering op de Schepersweg, Uden Noord I en Hoenderbos/Velmolen.

In figuur 1 is  het aantal m2 uitgegeven grond voor woningbouw over de jaren 2008 t/m 2017 terug te vinden. Voor de crisisjaren is terug te zien dat deze moeilijker te ramen waren en dat de werkelijkheid vaak negatief afweek. De laatste paar jaren is de raming veel dichter bij de realisatie gekomen.

Uitgifte grond voor woningbouw in m2 voor de jaren 2008 t/m 2017

Uitgifte grond op bedrijfsterreinen

De markt voor bedrijventerreinen is stijgend. Voor de Gemeente Uden is er stijgende vraag als gevolg van uitbreiding van bestaande bedrijven én in bedrijven met een regionale functie.

In 2017 is 31.133m2 grond van de gemeente verkocht op de bedrijfsterreinen inclusief bedrijfsterrein op restgrond. Geraamd was 16.000m2 te verkopen.

In figuur 2 is  het aantal m2 uitgegeven grond op bedrijfsterreinen woningbouw over de jaren 2008 t/m 2017 terug te vinden. Gemiddeld is over die periode 1,9 hectare jaarlijks aan grond uitgegeven. Er wordt, m.u.v. midden in de crisis, een vrij vast aantal m2 te verkopen geraamd. De werkelijkheid laat een veel grilliger verloop zien. De realisatie is afhankelijk van het wel/niet aanwezig zijn van een partij die een groter aantal m2 afneemt. Voor 2017 is zo’n overeenkomst gesloten én geleverd en is een verkoop die uiterlijk 2020 geleverd moest worden al afgeroepen. Daarnaast hebben ook verkoop en leveringen van kleinere kavels plaatsgevonden.
 

Uitgifte grond op bedrijfsterreinen in m2 voor de jaren 2008 t/m 2017

Cijfers winstneming, boekwaarde, geraamd resultaat en strategische verwervingen

Winstneming

Op basis van de geldende voorschriften (BBV) en het beleid van de provincie in het kader van het financieel toezicht op de gemeenten, dient bij de grondexploitatie het principe van ‘goed koopmansgebruik’ toegepast te worden. Dit houdt in dat (nagenoeg) vaststaande verliezen meteen moeten worden genomen/afgedekt (voorzichtigheidsprincipe) en dat winsten eerst mogen worden genomen als die ook daadwerkelijk zijn behaald (realisatieprincipe).
Bij de jaarlijkse opstelling/actualisering van het Meerjarenperspectief van het grondbedrijf en het opmaken van de programmarekening worden deze principes dan ook gehanteerd.

Voor de tussentijdse winstneming van 2017 is de “percentage of completion”-methode gehanteerd. Dat wil zeggen dat winst genomen wordt voor zover deze in de reeds gerealiseerde verkopen behaald is. In 2017 zijn de regels voor deze berekening aangescherpt, deze wijziging hebben we doorgevoerd. Volgens de nu geldende regels is in het verleden teveel winst genomen bij de complexen Hoenderbos/Velmolen, Volkel West II en Velmolen Oost. Het is verplicht dit deel terug te draaien. Dit is daarom gecorrigeerd in 2017.

Met ingang van 2016 kunnen stortingen in fondsen zoals ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen volgens de methode die in de gemeente Uden wordt toegepast niet meer tot de kosten worden gerekend. Deze bijdrage wordt gezien als tussentijdse winstneming. Voor 2017 geldt het beleid waarbij € 14,90 per verkochte m2 van een winstgevende grondexploitatie aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen (RBV) wordt toegevoegd. Deze storting kan alleen plaatsvinden als er tussentijdse winst genomen moet worden. Is dit niet het geval, dan wordt de storting uitgesteld tot het moment waarop winst genomen wordt.

De tussentijdse winstneming komt deels ten goede van de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen (RBV).

In figuur 3 is de winstneming van 2017 weergegeven per grondexploitatie (complex).
 

Winstneming 2017 per grondexploitatie (complex)

Boekwaarde

In exploitatie genomen gronden

Op  1 januari 2017 bedroeg de boekwaarde, ofwel het geïnvesteerde vermogen, van in exploitatie genomen gronden €  45,5 mln. Per 31 december 2017 bedraagt de boekwaarde
€ 44,7 mln. De boekwaarde stijgt als er meer kosten dan opbrengsten zijn in een jaar en/of als er tussentijdse winstneming wordt genomen. Er is in 2017 bij deze complexen in totaal voor
ca. € 10,7 mln aan gronden verkocht en voor ca. € 3,5 mln uitgegeven aan productiekosten. Dit betreft sloopkosten, saneringskosten, kosten voor archeologie, kosten voor bouw- en woonrijpmaken, loon-/advieskosten en rentekosten. Het totaal binnen deze complexen geplande nog te realiseren verkopen na 31 december 2017 tot eind 2027 bedraagt ca. € 66,1 mln. Dit is exclusief de twee nieuw te openen grondexploitaties.

Klik hier voor een specificatie van de complexen in exploitatie.

Materiële Vaste Activa (MVA) Gronden en Terreinen

Onder deze noemer vallen de gronden die (nog) niet in een transformatieproces zitten en die voor 2016 ingedeeld waren onder Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG’s), verspreid liggende gronden en grond die middels erfpacht uitgegeven is. Op  1 januari 2017 bedroeg de boekwaarde, van deze gronden en terreinen €  31,2 mln. Per 31 december 2017 bedraagt de boekwaarde € 29,6 mln. De belangrijkste mutatie betreft de verkoop van 2 percelen.

In de onderstaande tabel wordt het verloop van de boekwaarde van de afgelopen 5 jaar weergegeven.

Boekwaarde BIE's en MVA Gronden en Terreinen 2013 t/m 2017

Klik hier voor een specificatie van de Materiële vaste activa (MVA) gronden en terreinen. 

Geraamd resultaat

Na het doorvoeren van de BBV-wijzigingen en de overige mutaties is het  verwachte saldo Netto Contante Waarde per 1-1-2018 (MJP 2018) in vergelijk met MJP 2017 als volgt:

* Voor winstneming 2017 t.b.v. € 6,6 mln

Er zijn verschillende mutaties doorgevoerd in de diverse grondexploitaties. Zo zijn er bij de complexen Uden Noord I, Spechtenlaan 2e fase en De Ruiter meeropbrengsten te verwachten als gevolg van de grondprijzen 2018. Bij de complexen Nieuw Hoenderbos, Velmolen Oost, Hoenderbos/Velmolen, Spechtenlaan 2e fase, Schepersweg en Uden Noord II zijn de plankosten bijgesteld. Veelal het gevolg van intensieve trajecten met de omgeving en/of beroepsprocedures. De looptijd is bij een aantal complexen gewijzigd. Veelal ingekort of verlengd met 1 jaar. Bij Hoogveld is de looptijd met 5 jaar ingekort als gevolg van gerealiseerde verkopen 2017 en verwachte verkopen 2018. Bij Velmolen Oost is een bedrag voor het woonrijpmaken vrijgevallen als gevolg van lagere uitvoeringskosten. Het rentepercentage is conform regelgeving gewijzigd van 3,06% naar 2,95%. Alle mutaties tezamen hebben een effect van ca € 0,9 mln +/+. Ter afdekking van de verliesgevende grexen zijn reeds voorzieningen getroffen.

Strategische Verwervingen

In overeenstemming met de vastgestelde nota grondbeleid is via de programmabegrotingen 2008, 2009 en 2010 totaal voor € 20,0 mln. budgetrecht verleend om strategische aankopen te kunnen doen. Dit betreft aankopen die zijn gelegen buiten gebieden waarvoor door de raad een exploitatieopzet is vastgesteld, dan wel aanvankelijk niet in de grondexploitatieopzet waren opgenomen. Over de aanwending van dit budgetrecht wordt de raad via afwijkingenrapportages en het jaarverslag geïnformeerd. Totaal is tot met 2016 ca. € 13,5 mln aangewend. Genoemde aankopen zijn opgenomen in het investeringsplan als in principe rendabele investeringen en worden daarbij gedekt uit de betreffende of toekomstige grondexploitatie. Het restantbudgetrecht wordt jaarlijks naar het volgende begrotingsjaar overgeheveld. In 2016 is een overeenkomst aangegaan met de Politie m.b.t. de locatie Leeuweriksweg 2. Dit pand zal worden geleverd nadat het nieuw te bouwen Politiebureau aan de Hockeyweg in gebruik is genomen. Deze aankoop zal bij levering ten laste gebracht worden van dit budget. Rekening houdend met deze aankoop is het restant per 31-12-2017 ca. € 6,1 miljoen. Begin 2018 is
het perceel aan Looweg 5 aangekocht. De aankoop van dit perceel draagt bij aan de herontwikkeling van de Noordelijke stadsentree, als aanvulling op Hotel Uden-Veghel en het Foodcourt. Deze aankoop is in het MJP 2018 verwerkt bij de grondexploitatie Uden Noord II.

Weerstandsvermogen

Aan grondexploitaties zijn risico’s verbonden. Er zijn verschillende soorten risico’s te benoemen. Een paar voorbeelden zijn het risico op vertraging in de uitgifte, het risico op verlaging van de grondprijzen of het risico op hogere kosten dan voorzien. De voor het grondbedrijf van toepassing zijnde risico’s zijn geïnventariseerd en beoordeeld.  Voor de totale lijst aan risico’s met inschatting van de omvang van het risico, de eventuele beheersmaatregelen en de afdekking van de risico’s wordt verwezen naar de paragraaf risico-inventarisatie en weerstandsvermogen. Het totale bedrag aan risico’s voor het grondbedrijf bedraagt per ultimo 2017 € 7.100.000.

Reserves en Voorzieningen

Alle voorzieningen en reserves van het grondbedrijf worden jaarlijks opnieuw gewogen en beoordeeld.

Voorziening Exploitatienadelen

Deze voorziening dient ter afdekking van de verliezen op verliesgevende grondexploitaties.
Een drietal verlieslatende grondexploitaties is verbeterd, dit gaat om Nieuw Hoeven, Uden Noord I en De Ruiter. De belangrijkste verbetering komt door de verwerking van de op 22 februari 2018 vastgestelde grondprijzen 2018. Hierdoor is per einde 2017 een bedrag van € 412.000 vrijgevallen. Er zijn ook grondexploitaties die qua saldo verslechterd zijn, dit gaat om Herstructurering Loopkant Liessent, Spechtenlaan 2e fase, Schepersweg en Uden Noord II. Dit komt hoofdzakelijk door tegenvallende plankosten en voor Uden Noord II daarnaast door grondaankoop. Voor deze grexen is € 778.000 aan de voorziening toegevoegd. In de jaarrekening 2017 is er per saldo een bedrag van ca. € 366.000 toegevoegd aan de voorziening.  Deze toevoeging komt ten laste van de Algemene Reserve (grondbedrijf). De totale stand van de Voorziening Exploitatienadelen is per ultimo 2017 € 16.596.477.

Voorziening Herwaardering

Deze  voorziening is bedoeld voor gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde. De belangrijkste mutatie die plaats heeft gevonden is de (deel)verkoop van de gronden aan Zeelandsedijk 16 en Slabroekseweg 8.  Hiervan was de opbrengst lager dan de boekwaarde en daarom is gebruikt gemaakt van de voorziening om dit verlies af te dekken. Daarnaast zijn de gronden aan Zeelandsedijk 18 overgezet naar de Algemene Dienst en uit de ruilgronden gehaald wegens een langjarig huurcontract. Deze grond kan immers langjarig niet ingezet worden als ruilgrond. Voor Zeelandsedijk 16 was er nog een aanvulling nodig omdat de opbrengst lager lag dan de geraamde opbrengst en er onvoorzien kosten waren verbonden aan de verkoop. Per saldo gaat het om een uitname van € 1.284.445. De totale stand van de Voorziening Herwaardering is per ultimo 2017 € 5.730.251.

Bestemmingsreserves (fondsen)

Bij winstgevende complexen wordt per verkochte m2 € 14,90 gestort in de Reserve  Bovenwijkse Voorzieningen (RBV). In 2017 is er bij winstgevende complexen 44.736,3m2 verkocht waardoor er € 666.570,87 vanuit complexen in de RBV gestort zou moeten worden. Storting kan alleen dan plaatsvinden wanneer er sprake is van (tussentijdse) winstneming. Bij de complexen Hoogveld en Goorkens is sprake van tussentijdse winstneming. Hierdoor wordt er € 448.594,30 gestort in de RBV. Het restant van € 217.976,57 wordt bij de eerstvolgende mogelijkheid alsnog gestort. Bij Hoogveld is nog sprake van uitgestelde fondsbijdrage uit 2015 van € 390.350. Dit bedrag kan nu gestort worden. Naast bijdrages vanuit de eigen complexen worden er stortingen gedaan vanuit particuliere initiatieven, deze hebben in 2017 in totaal € 82.790,40 bijgedragen. Dit wordt is ook gestort in de RBV. De overige bestemmingsreserves (vier in totaal) worden als gevolg van het raadsbesluit van 15 december 2016 m.b.t. Nota Kostenverhaal 2017 niet meer gevoed en zullen worden afgesloten zodra de lopende verplichtingen afgewikkeld zijn.

Algemene Reserve (grondbedrijf)

In 2017 is de Algemene Reserve (grondbedrijf) per saldo toegenomen met ca. € 5,3 mln. Voor een belangrijk deel is dit veroorzaakt door de eerder genoemde tussentijdse winstneming van ca. € 6,6 mln. Hiervan is vervolgens ca. € 0,8 mln doorgestort naar de Reserve Bovenwijkse voorzieningen. Doordat er geen beroepen meer op planschades zijn gedaan binnen de beroepstermijn voor de plannen Bitswijk en Centrumplan Hoek Promenade is er € 260.000 vrijgevallen ten gunste van de reserve. De dotaties aan de VZ Exploitatienadelen en VZ Herwaardering zijn onttrokken uit de reserve, samen ca. € 450.000. Ook onttrokken zijn de niet declarabele kosten van initiatieven van derden ca. € 118.000.  

De stand van de ABR-grondbedrijf bedraagt per ultimo 2017 ca € 21,1 mln. De Algemene Bedrijfsreserve grondbedrijf is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente Uden. Bij de eerstvolgende herijking zal het niveau van deze reserve worden beoordeeld.

Vooruitblik

Parallel aan de paragraaf grondbeleid is ook het MeerJarenPerspectief (MJP) 2018 van het grondbedrijf opgesteld. Het MJP bevat een uitwerking per grondexploitatie en geeft daarmee inzicht op een lager detailniveau. Een van de onderdelen binnen een grondexploitatie zijn de grondprijzen. Deze zijn op 22 februari 2018 door de raad vastgesteld. Voor het MJP 2018 gelden onder andere de volgende uitgangspunten:

• Voortzetting van de groei van de woningmarkt gebaseerd op de laatste concrete Udense bouwplannen en de vooruitzichten van het Economisch Instituut Bouwnijverheid. Met de planning wordt rekening gehouden met een realistische planning voor bestemmingsplan-trajecten.
• Voor de markt voor bedrijventerreinen wordt uitgegaan van een stabiele markt.
• Differentiatie van grondprijzen woningbouw met behoud van het raadsmandaat tot 25% marge op de gemiddelde grondprijs in het betreffende plangebied.
• Herijking van de kosten en opbrengsten naar laatste ontwikkelingen.
• Indexering van de kosten jaarlijks met 1,5%.
• Indexering van de opbrengsten jaarlijks met 0,5%.
• Rekenrente 2,95% en disconteringsvoet 2,0% conform BBV-voorschriften.
• Voortzetten voorbereiding locaties Vluchtoordweg, Leeuweriksweg, Hoogveld-Zuid-Noord en Eikenheuvel.
• Nieuwe BIE’s: Hockeyweg (t.b.v. nieuwe brandweerkazerne) en Hoevenseweg (1 kavel). 

Het geactualiseerde MJP wordt behandeld in dezelfde raadsvergadering als de Programmarekening (juli 2018).  In het najaar vindt een tussentijdse monitoring plaats.