Complexen in exploitatie

Hieronder volgt een toelichting per exploitatie. Het eindsaldo is berekend op basis van netto contante waarde (NCW) per 31-12-2017.         

V = voordelig; N = nadelig

Hoenderbos/Velmolen

Toelichting:

Dit exploitatiegebied is gelegen in het midden van het uitleggebied Uden-Zuid.

Inmiddels is zo’n 95% van het plangebied uitgegeven. In 2017 is het laatste deel nabij Stalreep verkocht en geleverd, 1.534 m2. Het aantal geplande nog te verkopen m2 grond voor woningbouw tot eind 2021 bedraagt nog ca. 9.900 m2. Dit betreft het gebied links en rechts van de supermarkt. Alle gronden zijn in eigendom van de gemeente.
De voorbereiding voor het bestemmingsplan van het laatste nog te ontwikkelen deel is in volle gang. Het verwachte saldo van deze grondexploitatie is negatief bijgesteld als gevolg van hoge plankosten en het verlengen van de looptijd met 1 jaar. In 2017 is voor € 313.000,- aan tussentijdse winst teruggedraaid als gevolg van verscherpte regelgeving.

De Ruiter (voorheen Nieuw Hoenderbos)

Toelichting:

Dit plangebied is gelegen ten zuidwesten van het plangebied Hoenderbos III en voorziet in de bouw van maximaal 165 woningen op ca. 39.000 m2 uit te geven bouwterrein. Het bestemmingsplan is medio 2012 door de raad vastgesteld en medio 2013 grotendeels onherroepelijk geworden. Het plangedeelte met een wijzigingsbevoegdheid is door een besluit van de Raad van State niet onherroepelijk geworden. In 2013 is besloten om eerst voorrang te geven aan de ontwikkeling van het plangebied Velmolen-Oost. Het bestemmingsplan is in voorbereiding en zal naar verwachting medio 2018 in procedure gebracht worden. Het verwachte saldo van deze grondexploitatie is positief bijgesteld als gevolg van nieuwe grondprijzen en het inkorten van de looptijd met 3 jaar. Deze grondexploitatie sloot vorig jaar nog met een (klein) negatief saldo waarvoor een voorziening was getroffen, deze valt per einde 2017 vrij.
 

Velmolen Oost

Toelichting:

Voor dit gebied aan de oostelijke zijde van Uden-Zuid is in juni 2007 door de Raad een bestemmingsplan vastgesteld. Realisatie geschiedt door vaststelling van uitwerkingsplannen. Het totale plan voorziet in de bouw van ruim 700 woningen in verschillende prijsklassen.
Daarnaast is inmiddels aan de oostzijde de bouw van een school gerealiseerd. De gemeente heeft in dit gebied de gronden volledig verworven. In 2017 is in dit plangebied 12.875 m2 bouwgrond verkocht en geleverd.
Inmiddels is ca. 85% van de plangebied gerealiseerd. Er is nog ca. 28.000 m2 bouwterrein te verkopen. Het bestemmingsplan voor fase 3 is 4e kwartaal 2017 onherroepelijk geworden. Naar verwachting zal een groot deel van de resterende m2 in 2018 geleverd worden. Voor deze gronden zijn al verkoopovereenkomsten gesloten. Het verwachte saldo van deze grondexploitatie is beperkt negatief bijgesteld. Negatief met name als gevolg van een sanering en vanwege hoge plankosten. Door lagere uitvoeringskosten bouw- en woonrijpmaken werd het negatieve effect voor een groot deel gecompenseerd..
In 2017 is voor € 150.000,- aan tussentijdse winst teruggedraaid als gevolg van verscherpte regelgeving.

 

Volkel West fase II

Toelichting:

Eind 2013 is bebouwing van dit gemeentelijk perceel in voorbereiding genomen. In 2014 is na sluiting van een intentieovereenkomst een hierbij passend bestemmingsplan opgesteld dat in april 2015 is vastgesteld. Het plan omvat ca. 20 woningen. Het laatste kavel is in 2017 verkocht.  Voor de afronding van dit gebied is de looptijd van deze grondexploitatie met 1 jaar verlengd. Het verwachte saldo van deze grondexploitatie is nagenoeg gelijk gebleven. In 2017 is voor € 37.500,- aan tussentijdse winst teruggedraaid als gevolg van verscherpte regelgeving.

Nieuwe Hoeven (locatie Maatsestraat (voorheen LTS))

Toelichting:

Medio 2013 is overeenstemming bereikt over een aangepast bestemmingsplan dat voorziet in de marktbehoefte van grondgebonden woningen en dit is vastgelegd in een realisatieovereenkomst. Het bestemmingsplan hiervoor is in 2015 onherroepelijk geworden waarna de 1e fase is uitgegeven. De rest van de gronden is in 2016 uitgegeven. De nog uit te voeren werkzaamheden hebben met name met de inrichting van de openbare ruimte te maken. Het verwachte saldo van deze grondexploitatie is nagenoeg gelijk gebleven.
De grondexploitatie sluit met een nadelig saldo van ca. € 1,7 mln. Ter afdekking van dit verlies was er al een voorziening getroffen.
 

Locatie Schepersweg

Toelichting:

Voor deze locatie is in april 2013 een bestemmingsplan vastgesteld dat medio 2013 onherroepelijk is geworden. Het plan voorziet in de bouw van totaal 17 woningen, waarvan 5 op gemeentelijk terrein. In 2013 zijn de 5 gemeentelijke kavels in de verkoop gegaan en is het gebied bouwrijp gemaakt. Hierbij zijn in het zuidelijk plangedeelte archeologische vondsten gedaan. Vanwege o.a. het belang van deze vondsten voor de lokale geschiedenis zijn deze vondsten conform voorschriften opgegraven. De hieraan verbonden kosten zijn ten laste van deze grondexploitatie gebracht. In 2017 zijn 3 kavels verkocht en geleverd , hierdoor is er nog 1 te verkopen kavel over. Voor dit laatste kavel is begin 2018 een verkoopovereenkomst gesloten. Het verwachte saldo van deze grondexploitatie is door hogere plankosten negatief bijgesteld. Op dit moment sluit de  grondexploitatie met een  verlies van ca. € 145.000. De hiervoor reeds gevormde voorziening is in 2017 aangevuld met circa € 45.000.  
 

Spechtelaan 2e fase Odiliapeel

Toelichting:

Voor dit plangebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan dat voorziet in de bouw van ca. 68 woningen verdeeld over deelgebied A, B en C. Deelgebied A  bevat 27 woningen en is medio 2012 bouwrijp gemaakt. De uitgifte van bouwkavels voor dit deelgebied is nadien gestart maar stagneerde. Begin 2014 is gestart met een heroriëntatie op de daadwerkelijke vraag en is ook de grondprijs naar beneden bijgesteld. In de jaren hebben meerdere herverkavelingen plaatsgevonden om aan de vraag te kunnen voldoen. In 2017 is het gehele restant van deelgebied A verkocht en geleverd. Begin 2018 zal de start van de verkoop van deelgebied B plaats vinden. In dit gebied zijn 23 woningen voorzien. Het bestemmingsplan is voor zowel deelgebied B als C onherroepelijk. Verkoop van deelgebied C, waarin 18 woningen zijn voorzien, zal na deelgebied B worden opgestart.  Het verwachte saldo van deze grondexploitatie is negatief bijgesteld. Negatief met name als gevolg hogere plankosten. Door extra opbrengsten als gevolg van de nieuwe grondprijs en het inkorten van de verwachte looptijd met 2 jaar is het negatieve effect voor deels gecompenseerd. Dit plangebied sluit met een negatief saldo. Ter afdekking hiervan was al een voorziening getroffen, deze is in 2017 aangevuld met circa € 12.000.
 

Uden Noord I

Toelichting:

Het plangebied Uden-Noord I maakt onderdeel uit van het Masterplan Uden-Noord dat medio 2012 door de raad is vastgesteld.
In dit gebied ten oosten van de Nistelrodeseweg is de nieuwbouw van ziekenhuis Bernhoven gerealiseerd. Daarnaast zijn in het plangebied de bouw van ruim 100 woningen op ruim 60.000 m2 bouwterrein voorzien en ca 11.000 m2 bvo maatschappelijke dienstverlening. Voor het hele plangebied is een onherroepelijk bestemmingsplan van kracht dat voor de plandelen buiten het ziekenhuisterrein nog wel in fases uitgewerkt wordt. Het 1e uitwerkingsplan voor de woningbouw ( Kamer 1 ) is begin 2014 vastgesteld en bouwrijp gemaakt.  Hierna is de verkoop gestart, het eerste kavel is eind 2015 verkocht. In 2017 zijn er 6 kavels verkocht en geleverd. In 2017 is de voorbereiding voor het uitwerkingsplan voor Kamer 2 opgestart en is ook de doorkijk gemaakt naar de overige delen. Onderzocht wordt daarbij of, als gevolg van de huidige marktsituatie worden, de geplande m2 maatschappelijke dienstverlening omgezet moeten worden  naar wonen.  Aan de Lagerbosweg is een perceel van ca. 10.000 m2 omgezet naar bestemming “groen” ter compensatie voor de ontwikkeling die het bestemmingsplan Foodcourt mogelijk maakt. Het verwachte saldo van deze grondexploitatie is positief bijgesteld. Dit komt door extra opbrengsten als gevolg van de nieuwe grondprijs, wijziging verkaveling en het inkorten van de verwachte looptijd met 1 jaar. Ondanks de hogere verwachte kosten voor sloop en bouw- en woonrijpmaken door het wijzigen van de verkaveling. Dit plangebied sluit met een negatief saldo. Ter afdekking hiervan was al een voorziening getroffen, hiervan is circa
€ 370.000 vrijgevallen.

Uden Noord II

Toelichting:

Het plangebied Uden-Noord II maakt eveneens onderdeel uit van het Masterplan Uden-Noord dat medio 2012 door de raad is vastgesteld.
In dit gebied ten westen van de Nistelrodeseweg is veel bestaande bedrijvigheid aanwezig. In het vastgestelde ‘Masterplan Uden-Noord’ is aangegeven welke nieuwe functies (eventueel) in dit gebied kunnen worden gerealiseerd / toegevoegd. De gemeente heeft besloten zelf maar beperkt actief als exploitant in dit gebied op te treden en heeft alleen aan de zuidelijke rand gronden in eigendom. In dit plangedeelte is inmiddels een hotel gerealiseerd. Voor de locatie van ca. 6.000m2 ten oosten van het hotel is een realisatieovereenkomst gesloten voor een zorgcomplex en is daarvoor een ontwerpbestemmingsplan opgesteld dat naar verwachting medio 2018 ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. Voor de snelweglocatie ten westen van het hotel is inmiddels een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een foodcourt. Voor de realisatie hiervan is een bestemmingsplan in procedure. Naar aanleiding van het bestemmingsplantraject heeft in 2017 een bijstelling van de plankosten plaatsgevonden.  De looptijd is met 2 jaar verlengd. In 2017 is besloten tot verwerving van Looweg 5 als strategische verwerving. De aankoop en herontwikkeling van deze locatie is in de grondexploitatieherziening meegenomen. Begin 2018 is het bestemmingsplan Foodcourt onherroepelijk geworden. Dit plan sluit met een verlies. Voor dit tekort was al een voorziening getroffen, deze is in 2017 aangevuld met € 0,7 mln.
 

Locatie Runmolen

Toelichting:

Op deze locatie is destijds een tuincentrum gevestigd, waarvan de ondergrond door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. Met een plaatselijke ontwikkelaar is medio 2012 overeenstemming bereikt om op deze locatie in combinatie met zijn aangrenzende perceel met daarop thans nog een autogarage, gefaseerd woningen te realiseren. In 2016 is deze overeenkomst herzien. Hierbij is het aantal uit te geven m2 naar boven bijgesteld. Totaal gaat het om ca. 51 woningen verdeeld over huur- en koopwoningen. In de gemeentelijke grondexploitatie zit het grootste deel van deze woningen, ca. 37 stuks. De rest komt op het particuliere plangedeelte. In 2017 is de bestemmingsplanprocedure doorlopen, deze is inmiddels onherroepelijk. Mede hierdoor is de verwachte looptijd met 1 jaar ingekort. Het saldo is ca. € 10.000 verbeterd.

Bedrijfsterrein Goorkens

Toelichting:

In dit plangebied ten westen van Hoogveld is nog ca. 3,5 ha voor verkoop beschikbaar. De uitgifte wordt jaarlijks in samenhang met Hoogveld bekeken. De verwachte einddatum van de exploitatie is gelijk gebleven. In 2017 is 3.531m2 verkocht en daadwerkelijk geleverd. Het verwachte saldo is ook nagenoeg gelijk gebleven. In 2017 is vooruitlopend op de afronding van dit gebied € 815.000,- aan tussentijdse winst genomen. 
 

Bedrijfsterrein Hoogveld

Toelichting:

Op dit bedrijfsterrein links naast de Zeelandsedijk is nog ca. 12,6 ha. voor verkoop beschikbaar. In 2017 is 26.576m2 verkocht en daadwerkelijk geleverd. Voor 2018 zijn al verregaande afspraken over levering van grote percelen. Door deze verkopen en interesse is de verwachte uitgifteprognose 2018 éénmalig opgehoogd naar 5,5 ha. Voor de jaren daarna hebben we de prognose voor de totale jaarlijkse uitgifte van bedrijfsterreinen bepaald op 1,8 ha per jaar. Met deze herziening is de verwachte looptijd ingekort met 5 jaar. Een tot nu toe onbenut deel zal omgevormd worden waardoor er extra m2 te verkopen zijn binnen dit plangebied. Het verwachte saldo is met ca. € 1,2 mln verbeterd. In 2017 is vooruitlopend op de afronding van dit gebied € 6.250.000,- aan tussentijdse winst genomen.
 

Herstructurering Loopkant-Liessent

Toelichting:

Voor dit plangebied is met de Stichting Beheer Bedrijfsterreinen Uden (SBBU) en de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM) in 2008 een herstructureringsproject opgezet.
De belanghebbende ondernemers zijn via informatie- en meedenkavonden bij deze herstructurering betrokken. De BOM heeft een bijdrage van ca. €1,5 mln voor de herstructurering verstrekt welke is geregeld in een met de BOM in januari 2010 gesloten participatieovereenkomst. Deze overeenkomst liep tot eind 2015 en is in december jl. in overleg met de BOM beëindigd. In 2017 is 1.026m2 verkocht en daadwerkelijk geleverd In totaal is er in dit plangebied nog 6.553m2 uit te geven. De looptijd is met 1 jaar verlengd. Zoals uit de grondexploitatie blijkt is de bijdrage van de gemeente inmiddels ca. € 3,3 mln op basis van NCW. Voor dit tekort was al een afzonderlijke voorziening getroffen.