Grondbeleid

Deze paragraaf is als volgt samengesteld:

• Beleid
• Voorraad grond
• Winstneming en afdekken verliezen
• Grondprijzen
• Risico’s
• Reserves en Voorzieningen

Beleid

In het gemeentelijke grondbeleid wordt vastgelegd op welke wijze de gemeente Uden ruimtelijke doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en  maatschappelijke voorzieningen wil realiseren.  Grondbeleid is daarbij volgend op de ruimtelijke doelstellingen zoals deze geschetst worden in o.a. de Omgevingsvisie.

Als stap in de richting van de invoering van de Omgevingswet is op 17 december 2015 de Omgevingsvisie 2015 (PDF, 5.7 MB)vastgesteld. In navolging daarvan is op 15 december 2016 de Nota Grondbeleid 2017 (PDF, 6.5 MB)vastgesteld. Met deze Nota wil de gemeente Uden op een transparante wijze inzicht bieden in het door haar gevoerde grondbeleid en daarbij duidelijkheid geven aan initiatiefnemers voor ruimtelijke ontwikkelingen.

De gemeente Uden geeft de markt graag de ruimte om gewenste ontwikkeling(en) zelf op te pakken en kiest daarom primair voor faciliterend grondbeleid. In het geval dat het oppakken van de gewenste ontwikkeling in het licht van maatschappelijke doelstellingen en haar visie op Uden door externe partijen niet lukt kan er een noodzaak zijn tot overgaan op actieve grondpolitiek of een mengvorm.

Voor de locaties die de gemeente Uden reeds in bezit heeft wordt de lijn van actieve grondpolitiek voortgezet. Hierbij worden de gronden bouw- en woonrijp gemaakt en verkocht aan ondernemers en particulieren. Er worden binnen deze gebieden geen gronden bijgekocht.

Strategische verwervingen

Via de programmabegrotingen 2008, 2009 en 2010 totaal voor € 20,0 mln. budgetrecht verleend om strategische aankopen te kunnen doen. Dit betreft aankopen die zijn gelegen buiten gebieden waarvoor door de raad een exploitatieopzet is vastgesteld, dan wel aanvankelijk niet in de grondexploitatieopzet waren opgenomen. Over de aanwending van dit budgetrecht wordt de raad via afwijkingenrapportages en het jaarverslag geïnformeerd. Totaal is tot met 2016 ca. € 13,5 mln aangewend. Genoemde aankopen zijn opgenomen in het investeringsplan als in principe rendabele investeringen en worden daarbij gedekt uit de betreffende of toekomstige grondexploitatie. Het restantbudgetrecht wordt jaarlijks naar het volgende begrotingsjaar overgeheveld. Het totale restant budgetrecht van ca € 6,5 mln is - mede door een terughoudend aankoopbeleid - toereikend voor eventuele aanvullende strategische aankopen. In 2016 is een overeenkomst aangegaan met de Politie m.b.t. de locatie Leeuweriksweg 2. Op het moment dat het bestemmingsplan voor de bouw van een nieuw politiebureau aan de Hockeyweg onherroepelijk is zal na oplevering van dat gebouw de gemeente Uden het pand aan de Leeuweriksweg aankopen. Deze aankoop zal t.z.t. ten laste gebracht worden van dit budget.

Voorraad grond

Classificatie van gronden

Met ingang van 1 januari 2016 is er een wijziging doorgevoerd ten aanzien van de classificatie van gronden. De categorie NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Gronden) is komen te vervallen. Deze gronden moesten worden heringedeeld naar óf de categorie Bouwgrond In Exploitatie (BIE) óf binnen de Materiële Vaste Activa (MVA) de categorie Gronden en Terreinen. Bouwgrond in exploitatie betreft die gronden die zich in een transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond wordt omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Er is een grondexploitatiebegroting vastgesteld en kosten kunnen worden geactiveerd. Voor grond in de MVA categorie Gronden en Terreinen gaat het om grond die niet in een transformatieproces zitten en daar zijn andere waarderingsregels op van toepassing. In de programmarekening 2016 zijn de toenmalige NIEGG’s gescreend en heringedeeld onder de MVA categorie Gronden en Terreinen. Om een MVA om te zetten naar een BIE is een raadsbesluit nodig.

Geïnvesteerd vermogen

Het totaal geïnvesteerde vermogen van het grondbedrijf in BIE’s bedraagt per 1-1-2017 ca. € 45,5 mln. Hiervan is een deel afgedekt door de voorziening exploitatierisico’s. Het netto geïnvesteerde vermogen in BIE’s bedraagt ca. € 31,4 mln. Het totaal geïnvesteerde vermogen van het grondbedrijf in MVA Gronden en Terreinen  bedraagt per 1-1-2017 ca. € 31,2 mln. Hiervan is een deel afgedekt door de voorzieningen herwaardering en  exploitatierisico’s. Het netto geïnvesteerde vermogen in MVA Gronden en Terreinen bedraagt ca. € 22,0 mln.
Onderstaande tabel toont het verloop van de ( bruto) grondvoorraad van de ‘Bouwgronden in exploitatie’ vanaf 2013. Uit het MJP 2017 blijkt dat de komende jaren de boekwaarde van deze ‘Bouwgronden in exploitatie’ zal dalen omdat er nagenoeg geen gronden meer aangekocht worden en de meeste complexen in de realisatiefase zitten. Hierdoor zijn de opbrengsten hoger dan de nog te maken kosten en neemt als gevolg daarvan de boekwaarde af.

Winstneming en afdekken verliezen

Op basis van de geldende voorschriften (BBV) en het beleid van de provincie in het kader van het financieel toezicht op de gemeenten, dient bij de grondexploitatie het principe van ‘goed koopmansgebruik’ toegepast te worden. Dit houdt in dat (nagenoeg) vaststaande verliezen meteen moeten worden genomen/afgedekt (voorzichtigheidsprincipe) en dat winsten pas  worden genomen als die ook daadwerkelijk zijn behaald (realisatieprincipe).
Bij de jaarlijkse opstelling/actualisering van het Meerjarenperspectief van het grondbedrijf en het opmaken van de programmarekening worden deze principes dan ook gehanteerd. Voor complexen met een verwacht negatief resultaat wordt ter hoogte van de netto contante waarde van het verlies een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt jaarlijks geactualiseerd.

Voor tussentijdse winstneming wordt de “percentage of completion”-methode gehanteerd. Dat wil zeggen dat winst genomen wordt voor zover deze in de reeds gerealiseerde verkopen behaald is. Omdat voor het restant te verkopen altijd een zeker risico aanwezig is wordt geen 100% winst genomen maar, afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt, tussen de 60% en 80% winst genomen.
Met ingang van 2016 kunnen stortingen in fondsen ten behoeve van o.a. bovenwijkse voorzieningen volgens de methode die in de gemeente Uden wordt toegepast niet meer tot de kosten worden gerekend. Deze bijdrage wordt gezien als tussentijdse winstneming. Vóór 2016 was het beleid waarbij € 25,- per verkochte m2 van een winstgevende grondexploitatie aan de fondsen wordt toegevoegd van toepassing. Op 15 december 2016 is de Nota Kostenverhaal 2017 vastgesteld. Hierin is opgenomen dat de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen per 1 januari 2017 € 14,90 per verkochte m2 van een winstgevende grondexploitatie zal zijn.

Eventuele tussentijdse winstneming komt deels ten goede aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen en deels ten goede aan de Algemene Reserve (grondbedrijf).
In onderstaande tabel de verwachten (tussentijdse) winstnemingen voor de jaren 2018 t/m 2022 gesplitst naar af te dragen i.v.m. fondsbijdrage en overige winstnemingen.    

De cijfers uit het MJP 2017 zijn betrokken bij het opstellen van de programmabegroting 2018. Het totaal aan geprognosticeerde verwachte resultaten van alle grexen, na verrekening van de voorziening exploitatienadelen, is per 1-1-2018 circa € 29,0 miljoen NCW. Na afdracht van geplande fondsbijdragen circa € 22,1 miljoen.

Grondprijzen

De gemeente hanteert een marktconform grondprijsbeleid. Op basis hiervan geldt als indicatie voor de grondprijzen 2017 (alle prijzen zijn exclusief btw of overdrachtsbelasting);
• voor woningbouw een gemiddelde basisgrondprijs van € 275 per m2
• voor bedrijfsterreinen een gemiddelde basisgrondprijs van € 145 per m2
• voor sociaal maatschappelijke doeleinden een basisgrondprijs van € 155,- per m2/bvo
• voor kantoorlocaties / dienstverlening een basisgrondprijs van € 250 per m2/bvo
• voor reststroken is basisuitgangspunt 50% van de normale grondprijs, waarbij verder nog rekening wordt gehouden met de ligging, bestemming, gebruiksmogelijkheden en grootte. Dit is mede nader uitgewerkt in de Notitie reststroken 2011 (PDF, 147.2 kB).

De raad heeft aan het College een mandaat verleend om t.o.v. de gemiddelde prijzen een marktconforme differentiatie toe te passen tot 25 %. Dit mandaat geldt ook voor de sociale woningbouwgrondprijs.  Al een paar jaar is gekozen voor meer gedifferentieerde maar wel marktconforme grondprijzen waarbij zo goed mogelijk rekening wordt gehouden met locatie, ligging, bebouwingsmogelijkheden, kavelgrootte en overige perceelkenmerken. Bij de taxatie 2017 is net als in 2016 uitgegaan van een prijsdifferentiatie gekoppeld aan een normatieve kavelgrootte per type woning. Hiermede wordt nog beter voldaan aan het maatwerk dat de huidige marktsituatie vraagt.
De grondprijsdifferentiatie komt tot stand via een taxatiecommissie waaraan externe en interne (vastgoed) taxateurs deelnemen. Hierbij kan zo nodig een residuele grondwaarde-toets plaatsvinden. Dit geldt ook voor specifieke bestemmingen.

Risico's

Aan grondexploitaties zijn risico’s verbonden. Er zijn verschillende soorten risico’s te benoemen. Een paar voorbeelden zijn het risico op vertraging in de uitgifte, het risico op verlaging van de grondprijzen of het risico op hogere kosten dan voorzien. De voor het grondbedrijf van toepassing zijnde risico’s worden jaarlijks geïnventariseerd en beoordeeld.  Voor de totale lijst aan risico’s met inschatting van de omvang van het risico, de eventuele beheersmaatregelen en de afdekking van de risico’s wordt verwezen naar de paragraaf risico-inventarisatie en weerstandsvermogen. Het totale bedrag aan risico’s voor het grondbedrijf bedraagt per 2017 € 7.100.000. De verwachting is, nu het herstel van de markt goed zichtbaar is, dat het risicobedrag niet zal stijgen de komende jaren.

Reserves en voorzieningen

Alle reserves en voorzieningen van het grondbedrijf worden jaarlijks herijkt. Er zijn op dit moment 4 reserves en 3 voorzieningen. De 3 specifieke bestemmingsreserves bevatten in totaal een bedrag van ca. € 2,6 mln. De Algemene Reserve grondbedrijf bedraagt ca. € 15,7 mln.
De 3 voorzieningen bevatten een totaalbedrag van € ca. 23,6 mln.  In het MJP wordt jaarlijks een prognose gegeven van de te verwachten mutaties in de reserves. De Algemene Reserve grondbedrijf is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente Uden. 
 

Snel naar 

• Nota grondbeleid 2017 (PDF, 6.5 MB)
• Nota kostenverhaal
• Meerjarenperspectief (MJP) 2017 (ZIP, 2.5 MB)
• Paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing
• Reserves en voorzieningen van het grondbedrijf
• Bouwgrond in exploitatie
• MVA Gronden en terreinen (voorheen niet in exploitatie genomen gronden)
• Verspreid liggende gronden
• Woningbouwprogramma, actualisatie 2016 (PDF, 325.7 kB)