Grondbeleid

Deze paragraaf is als volgt samengesteld:

• Grondbeleid
• Wat hebben we gerealiseerd?
• Cijfers winstneming, boekwaarden, geraamd resultaat en strategische verwervingen
• Weerstandsvermogen
• Reserves en Voorzieningen
• Vooruitblik

Grondbeleid

Algemeen

In het gemeentelijke grondbeleid wordt vastgelegd op welke wijze de gemeente Uden ruimtelijke doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en  maatschappelijke voorzieningen wil realiseren. Grondbeleid is daarbij volgend op de ruimtelijke doelstellingen, zoals deze geschetst worden in o.a. de Omgevingsvisie.

Als stap in de richting van de invoering van de Omgevingswet is op 17 december 2015 de Omgevingsvisie 2015 vastgesteld. In navolging daarvan is op 15 december 2016 de Nota Grondbeleid 2017 vastgesteld. Met deze Nota wil de gemeente Uden op een transparante wijze inzicht bieden in het door haar gevoerde grondbeleid en daarbij duidelijkheid geven aan initiatiefnemers voor ruimtelijke ontwikkelingen.

De gemeente Uden geeft de markt graag de ruimte om gewenste ontwikkeling(en) zelf op te pakken en kiest daarom primair voor faciliterend grondbeleid. In het geval dat het oppakken van de gewenste ontwikkeling in het licht van maatschappelijke doelstellingen en haar visie op Uden door externe partijen niet lukt kan er een noodzaak zijn tot overgaan op actieve grondpolitiek of een mengvorm.

Voor de locaties die de gemeente Uden reeds in bezit heeft wordt de lijn van actieve grondpolitiek voortgezet. Hierbij worden in principe geen nieuwe gronden aangekocht maar worden de reeds in bezit zijnde gronden omgevormd om ze vervolgens als bouwgrond uit te geven. 

Bij nieuwe woonwijken en herontwikkeling van gebouwen naar een woonfunctie wordt gasloos gebouwd. Dit was al in gang gezet voor de wijziging in de gaswet per 1 juli 2018. Een nieuwbouwwoning moet voldoen aan Nul-op-de-Meter of klimaatneutraal zijn. Er zal ook naar de inrichting van de openbare ruimte gekeken worden om een bijdrage aan duurzaamheid te leveren.

Grondprijsbeleid

Zoals vastgelegd in de nota grondbeleid wordt een marktconform grondprijsbeleid gehanteerd.

Binnen de gemeente Uden wordt gewerkt met grondprijsdifferentiatie. Daarbij kan er onderscheid in prijs zijn als gevolg van verschil in kavelgrootte, ligging, bebouwingsmogelijkheden, perceelkenmerken en zeker ook in locatie. De verkoopprijzen worden jaarlijks extern getoetst / getaxeerd. We werken hierbij met een externe taxatiecommissie, bestaande uit 2 taxateurs en een makelaar.

Met deze werkwijze wordt tegemoet gekomen aan het maatwerk dat de huidige marktsituatie vraagt. Tevens wordt hiermee de onafhankelijkheid in het vaststellen van prijzen gewaarborgd.

De raad heeft het College voor deze marktconforme prijsdifferentiatie de bevoegdheid gegeven de prijzen te verhogen of te verlagen met maximaal 25% ten opzichte van de in de betreffende grondexploitatie opgenomen gemiddelde grondprijs. Voorafgaand aan de daadwerkelijke uitgifte van bouwgrond wordt op basis van genoemde differentiatie de marktconforme verkoopprijs door het College vastgesteld.

Op 28 februari 2019 heeft de raad de grondprijzen 2019 vastgesteld.

Kostenverhaal / Samenwerking met marktpartijen

Als een initiatiefnemer een in de Wet ruimtelijke ordening genoemd bouwplan wil realiseren en hiervoor een “ruimtelijk besluit” (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) nodig is, dan is de gemeente verplicht om haar kosten te verhalen op alle grondeigenaren. Dit betreft vaak de initiatiefnemer(s) binnen het plangebied. Het gaat om kosten voor bijvoorbeeld onderzoeken, voor de benodigde procedure of voor voorzieningen zoals wegen, verlichting en riolering.

Op 15 december 2016 is de Nota Kostenverhaal 2017 vastgesteld. Hierin staat onder meer het dat de gemeente Uden bij de wijze van kostenverhaal voorkeur geeft aan het sluiten van  privaatrechtelijke overeenkomsten. Als achtervang dient het exploitatieplan.

Samenwerking met marktpartijen wordt toegepast door het sluiten van realisatieovereenkomsten waarbij de risico’s voor de gemeente zoveel mogelijk worden beperkt.

Wat hebben we gerealiseerd?

Woningbouw

De woningmarkt in regio Uden kenmerkt zich de laatste vier kwartalen (jaar-op-jaar vergeleken) door een afname van het aantal verkopen (transacties) (-9,1%), stijgende transactieprijzen (10,8%) en een sterk afnemende verkooptijd (-48,9%). Deze  ontwikkelingen wijzen op een gespannen woningmarkt. In de eerste helft van 2018 zijn 229 woningen in aanbouw genomen en in de tweede helft 2018 101 woningen. In totaal zijn daarmee in 2018 330 woningen in aanbouw genomen (verwachting ca. 200 woningen). Ter vergelijking: in 2017 zijn 161 woningen in aanbouw genomen. We verwachten dat het aantal in aanbouw te nemen woningen in 2019 een stuk lager zal liggen, ca. 100 woningen.

In 2018 is 45.069m2 grond van de gemeente verkocht en geleverd t.b.v. woningbouw. Het hoogste aantal m2 sinds 2011. Geraamd was 45.369m2 te verkopen. Er zijn een drietal overeenkomsten gesloten waarvan de transactie in 2019 zal plaatsvinden. Deze m2, 2.685m2 in totaal, tellen niet mee bij de verkochte m2 in 2018.

In onderstaande grafiek is  het aantal m2 uitgegeven grond voor woningbouw over de jaren 2009 t/m 2018 terug te vinden. Gemiddeld is over die periode jaarlijks 2,6 hectare aan grond uitgegeven. Voor de crisisjaren is terug te zien dat deze moeilijker te ramen waren en dat de werkelijkheid vaak negatief afweek. De laatste paar jaren is de raming veel dichter bij de realisatie gekomen.
 

Uitgifte grond voor woningbouw in m2 voor de jaren 2008 t/m 2018

Uitgifte grond op bedrijfsterreinen

De markt voor bedrijventerreinen is stijgend. Voor de Gemeente Uden is er stijgende vraag als gevolg van uitbreiding van bestaande bedrijven én in bedrijven met een regionale functie.

In 2018 is 60.184m2 grond van de gemeente verkocht op de bedrijfsterreinen inclusief bedrijfsterrein op restgrond. Geraamd was 56.684m2 te verkopen. Op het bedrijventerrein Hoogveld is meer grond verkocht dan geraamd. Voor het bedrijventerrein Goorkens zijn twee overeenkomsten gesloten waarvan de transactie in 2019 zal plaatsvinden. Deze m2, 1.695m2 in totaal, tellen niet mee voor 2018.

In onderstaande grafiek is  het aantal m2 uitgegeven grond op bedrijfsterreinen woningbouw over de jaren 2009 t/m 2018 terug te vinden. Gemiddeld is over die periode jaarlijks 2,4 hectare aan grond uitgegeven. Er wordt, m.u.v. midden in de crisis, een vrij vast aantal m2 te verkopen geraamd. De werkelijkheid laat een veel grilliger verloop zien. De realisatie is afhankelijk van het wel/niet aanwezig zijn van een partij die een groter aantal m2 afneemt. In 2018 is zo’n overeenkomst gesloten én geleverd (4.8 hectare). Daarnaast hebben ook verkoop en leveringen van kleinere kavels plaatsgevonden.
 

Uitgifte grond op bedrijfsterreinen in m2 voor de jaren 2008 t/m 2018

Cijfers winstneming, boekwaarde, geraamd resultaat en strategische verwervingen

Winstneming

Op basis van de geldende voorschriften Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en het beleid van de provincie in het kader van het financieel toezicht op de gemeenten, dient bij de grondexploitatie het principe van ‘goed koopmansgebruik’ toegepast te worden. Dit houdt in dat (nagenoeg) vaststaande verliezen meteen moeten worden genomen/afgedekt (voorzichtigheidsprincipe) en dat winsten eerst mogen worden genomen als die ook daadwerkelijk zijn behaald (realisatieprincipe).

Bij de jaarlijkse opstelling/actualisering van het Meerjarenperspectief van het grondbedrijf en het opmaken van de programmarekening worden deze principes dan ook gehanteerd.

Voor de tussentijdse winstneming van 2018 is de “percentage of completion”-methode gehanteerd. Dat wil zeggen dat winst genomen wordt voor zover deze in de reeds gerealiseerde verkopen behaald is. In 2018 zijn de regels voor deze berekening aangescherpt, deze methode is toegepast. Volgens de nu geldende regels is in het verleden teveel winst genomen bij de complexen Hoenderbos/Velmolen.

Het is verplicht dit deel terug te draaien. Voor de eind 2018 afgesloten winstgevende grondexploitaties Volkel West II en Runmolen wordt het eindsaldo als winst genomen.

Onderdeel van (tussentijdse) winstneming is het doen van stortingen in fondsen zoals ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen. Sinds 2017 geldt het beleid waarbij € 14,90 per verkochte m2 van een winstgevende grondexploitatie aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen (RBV) wordt toegevoegd. Deze storting kan alleen plaatsvinden als er (tussentijdse) winst genomen moet worden. Is dit niet het geval, dan wordt de storting uitgesteld tot het moment waarop wel winst genomen wordt. De (tussentijdse) winstneming komt deels ten goede van de RBV en deels ten goede van de Algemene Bedrijfsreserve (grondbedrijf).

In onderstaande tabel is de winstneming van 2018 weergegeven per grondexploitatie (complex).

Winstneming 2018 per grondexploitatie (complex)

Boekwaarde

In exploitatie genomen gronden

Op  1 januari 2018 bedroeg de boekwaarde, ofwel het geïnvesteerde vermogen, van in exploitatie genomen gronden
€  44,7 mln. Per 31 december 2018 bedraagt de boekwaarde € 34,5 mln. Het verloop van de boekwaarde over 2018 is opgenomen in onderstaande tabel.

Klik hier voor een specificatie van de complexen in exploitatie.

Materiële Vaste Activa (MVA) Gronden en Terreinen

Onder deze noemer vallen de gronden die (nog) niet in een transformatieproces zitten, dit zijn verspreid liggende (ruil) gronden en grond die middels erfpacht uitgegeven is. Op  1 januari 2018 bedroeg de boekwaarde, van deze gronden en terreinen €  29,6 mln. Per 31 december 2018 bedraagt de boekwaarde € 25,6 mln. De belangrijkste mutatie betreft de verkoop van 2 percelen en het overbrengen van Hoogveld-Zuid-Zuid (zonnepanelenpark) naar de Algemene Dienst in verband met een langjarige overeenkomst waardoor dit gebied niet ontwikkeld of als ruilgrond ingezet kan worden.  

In de onderstaande tabel wordt het verloop van de boekwaarde van de afgelopen 5 jaar weergegeven.

Boekwaarde BIE's en MVA Gronden en Terreinen 2013 t/m 2018

Klik hier voor een specificatie van de Materiële vaste activa (MVA) gronden en terreinen. 

Geraamd resultaat

Na het doorvoeren van de BBV-wijzigingen en de overige mutaties is het  verwachte saldo Netto Contante Waarde per 1-1-2019 (MJP 2019) in vergelijk met MJP 2018 als volgt:

De winstgevende grondexploitaties samen zijn verbeterd (voor winstneming 2018) en de verlieslatende grondexploitaties samen zijn verslechterd. Bij alle grondexploitaties is de rente aangepast naar 2,90% (conform regelgeving), het percentage  was bij de vorige herziening 2,95%. Er wordt jaarlijks gerekend met een kostenstijging van 2%, dit was1,5%. Deze verhoging is gebaseerd op huidige marktomstandigheden en verwachtingen naar de toekomst. Naast deze algemene wijzigingen zijn er verschillende mutaties doorgevoerd die specifiek voor een bepaalde grondexploitatie gelden. Deze zijn hier  terug te vinden.

Af te sluiten grondexploitaties

In 2018 zijn drie grondexploitaties afgesloten: Volkel West II, Runmolen en Nieuw Hoeven / Maatsestraat. De grondexploitaties Volkel West II en Runmolen sluiten met een positief saldo welke als winstneming verwerkt is. De grondexploitatie Nieuw Hoeven / Maatsestraat eindigt, zoals voorzien, met een negatief saldo. Bij het afsluiten wordt dit saldo aangezuiverd vanuit de voorziening Exploitatienadelen.  Per 2019 zullen deze grondexploitaties geen boekwaarde meer hebben. 

Strategische Verwervingen

In overeenstemming met de vastgestelde nota grondbeleid is via de programmabegrotingen 2008, 2009 en 2010 totaal voor € 20,0 mln. budgetrecht verleend om strategische aankopen te kunnen doen. Dit betreft aankopen die zijn gelegen buiten gebieden waarvoor door de raad een exploitatieopzet is vastgesteld, dan wel aanvankelijk niet in de grondexploitatieopzet waren opgenomen. Over de aanwending van dit budgetrecht wordt de raad via afwijkingenrapportages en het jaarverslag geïnformeerd. Totaal is tot met 2018 ca. € 13,9 mln aangewend. Genoemde aankopen zijn opgenomen in het investeringsplan als in principe rendabele investeringen en worden daarbij gedekt uit de betreffende of toekomstige grondexploitatie. Het restantbudgetrecht wordt jaarlijks naar het volgende begrotingsjaar overgeheveld. In 2016 is een overeenkomst aangegaan met de Politie m.b.t. de locatie Leeuweriksweg 2. Dit pand zal worden geleverd nadat het nieuw te bouwen Politiebureau aan de Hockeyweg in gebruik is genomen. Deze aankoop zal bij levering ten laste gebracht worden van dit budget. Rekening houdend met deze aankoop is het restant per 31-12-2018 ca. € 5,6 miljoen. 

Weerstandsvermogen

Aan grondexploitaties zijn risico’s verbonden. Er zijn verschillende soorten risico’s te benoemen. Een paar voorbeelden zijn het risico op vertraging in de uitgifte, het risico op verlaging van de grondprijzen of het risico op hogere kosten dan voorzien. De voor het grondbedrijf van toepassing zijnde risico’s zijn geïnventariseerd en beoordeeld.  Voor de totale lijst aan risico’s met inschatting van de omvang van het risico, de eventuele beheersmaatregelen en de afdekking van de risico’s wordt verwezen naar de paragraaf risico-inventarisatie en weerstandsvermogen. Het totale bedrag aan risico’s voor het grondbedrijf bedraagt per ultimo 2018 € 6.200.000.

Reserves en Voorzieningen

Alle voorzieningen en reserves van het grondbedrijf worden jaarlijks opnieuw gewogen en beoordeeld.

Voorziening Exploitatienadelen

Deze voorziening dient ter afdekking van de verliezen op verlieslatende grondexploitaties.

De saldo’s van de grondexploitaties Herstructurering Loopkant Liessent en Schepersweg zijn verbeterd. Hierdoor kan een deel van de voorziening ten behoeve van deze grondexploitaties vrijvallen. De belangrijkste verbeteringen voor Herstructurering Loopkant Liessent zijn verwerking van de op 28 februari 2019 vastgestelde grondprijzen 2019 en rentevoordeel. Voor de Schepersweg is een gereserveerd bedrag voor planschade niet meer nodig i.v.m. verstrijken aanvraagtermijn. Tezamen is per einde 2018 een bedrag van ca. € 92.000 vrijgevallen.

Er zijn ook grondexploitaties die qua saldo verslechterd zijn, dit gaat met name om Uden Noord I en  Spechtenlaan 2e fase. Bij Uden Noord I is dit het gevolg van extra uit te voeren onderzoek archeologie en extra inrichtingskosten om de kwaliteit van het gebied te waarborgen. Daarnaast is uit flora en fauna-onderzoek gebleken dat in dit gebied soorten zijn aangetroffen waar maatregelen voor getroffen moeten worden voordat bepaalde delen ontwikkeld kunnen worden. Voor Spechtenlaan 2e fase gaat het hoofdzakelijk om tegenvallende plankosten. Voor deze grexen is ca. € 1,3 miljoen aan de voorziening toegevoegd. Deze toevoeging komt ten laste van de Algemene Bedrijfsreserve (grondbedrijf).

In verband met het afsluiten van de grondexploitatie Nieuw Hoeven / Maatsestraat is € 1,6 miljoen vanuit de voorziening ingezet ter afdekking van het gerealiseerde verlies. De totale stand van de Voorziening Exploitatienadelen is per ultimo 2018 € 16.279.911 (was ultimo 2017 €16.596.478).

Voorziening Herwaardering

Deze  voorziening is bedoeld voor gronden in het grondbedrijf die niet in een grondexploitatie zitten en waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde. De belangrijkste mutatie die plaats heeft gevonden is het intern overbrengen van de gronden aan Hoogveld Zuid-Zuid naar de Algemene Dienst. Nu er een langjarige overeenkomst op dit gebied rust zijn de gronden uit het grondbedrijf gehaald. Deze grond kan immers langjarig niet ontwikkeld worden of worden ingezet als ruilgrond. Voor het overbrengen zijn de gronden getaxeerd. Voor die waarde zijn de gronden overgebracht (conform regelgeving). Deze waarde bleek hoger dan de marktwaarde waarop de voorziening bepaald was. Niet de hele voorziening is daarom benut bij het omzetten, ca. € 470.000 is vrijgevallen.

De gronden van de Schaapskooi zijn overgebracht naar de grondexploitatie Hockeyweg (Brandweer). Dit deel van de voorziening is benut. De gronden nabij het Dico-terrein zijn verkocht (maar nog niet geleverd). Opbrengst is een hogere waarde dan de boekwaarde. Hierdoor viel ca. € 110.000,- in de voorziening vrij. De gronden aan Groesplak zijn in 2018 verkocht. Deze gronden zijn voorafgaand aan die transactie getaxeerd. De huidige marktwaarde bleek hoger dan de marktwaarde waarop de voorziening bepaald was. Niet de hele voorziening is daarom benut bij de verkoop, ca. € 16.500,- is vrijgevallen. Ook de andere gronden zijn getaxeerd en ook hiervan is de marktwaarde positiever gebleken. Voor die locaties samen is ca.  € 110.000 vrijgevallen. Per saldo gaat het om een uitname van ca. € 3.3 miljoen en vrijval van circa € 700.000,-. De totale stand van de Voorziening Herwaardering is per ultimo 2018 € 1.707.594 (was ultimo 2017: € 5.730.250.).

Voorziening gerealiseerde complexen

Voor grondexploitaties die nagenoeg gereed zijn en afgesloten worden wordt voor het nog uit te voeren deel een bedrag overgebracht naar de Reserve Gerealiseerde Complexen (RGC). Voor de per einde 2018 afgesloten grondexploitaties Runmolen, Volkel West II en Nieuw Hoeven / Maatsestraat is een totaalbedrag van € 170.000,- gestort in de RGC. In 2018 is € 3.832,- uitgegeven aan werkzaamheden ten behoeve van eerder afgesloten complexen. Ultimo 2018 is het saldo van de RGC € 195.570,- (was ultimo 2017: € 29.402,-). 

Bestemmingsreserves (fondsen)

Bij winstgevende grondexploitaties wordt per verkochte m2 € 14,90 gestort in de Reserve  Bovenwijkse Voorzieningen (RBV). In 2018 is er bij de winstgevende grondexploitaties Hoogveld en Velmolen Oost samen 78.761m2 verkocht waardoor er vanuit die grondexploitaties € 1.173.534 gestort kan worden. Storting kan alleen dan plaatsvinden wanneer er sprake is van (tussentijdse) winstneming. Bij de complexen Hoogveld en Velmolen Oost is sprake van tussentijdse winstneming waardoor de genoemde fondsbijdragen ook daadwerkelijk gestort zijn. Bij Velmolen Oost en Volkel West II is tevens een inhaalslag gemaakt met het storten van fondsbijdragen over de verkopen van 2017. In 2017 kon bij deze grondexploitaties geen winst genomen worden en vindt dit nu alsnog plaats. In totaal is er € 1.368.659 gestort in de RBV. Naast bijdrages vanuit de eigen complexen worden er stortingen gedaan vanuit particuliere initiatieven, deze hebben in 2018 in totaal € 288.877 bijgedragen. Dit is ook gestort in de RBV. Ten behoeve van projecten is € 740.315 uitgegeven ten laste van de RBV.

De overige bestemmingsreserves (drie in totaal) worden als gevolg van het raadsbesluit van 15 december 2016 m.b.t. Nota Kostenverhaal 2018 niet meer gevoed en zullen worden afgesloten zodra de lopende verplichtingen afgewikkeld zijn. In 2018 is vooruitlopend op de afwikkeling van de projecten ten laste van de Reserve Bovenwijkse Infrastructuur
€ 862.373 van het huidige saldo overgeheveld naar de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Ultimo 2018 is het saldo van de RBV € 2.701.329 (was ultimo 2017: € 921.735).

Algemene Reserve (grondbedrijf)

Begin 2018 was het saldo van de Algemene Bedrijfsreserve (grondbedrijf) € 21.079.865. Dit was ruim boven het noodzakelijke niveau. Bij het herijken van reserves en voorzieningen is daarom, zoals gemeld in de afwijkingen-rapportage, € 11.079.865 afgeroomd ten gunste van de Algemene Reserve (algemene dienst). Daarmee was het herziene saldo € 10.000.000.
In 2018 is vanuit de ABR (grondbedrijf) € 1,3 miljoen onttrokken om de voorziening Exploitatienadelen aan te vullen tot het benodigde saldo. Er is voor € 150.000 uren besteed aan initiatieven die (nog) niet tot een ontwikkeling leiden waarvan de kosten ten laste van de ABR (grondbedrijf) worden gebracht. Als gevolg van (tussentijdse) winstneming is er ca. € 5,0 miljoen gestort. Vanuit de voorziening Herwaardering is ca. € 710.000 gestort. Vanwege verkoop van een restkavel is ca. € 240.000 gestort.

De stand van de ABR-grondbedrijf bedraagt per ultimo 2018 ca. € 14,5 mln. De Algemene Bedrijfsreserve grondbedrijf is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente Uden. Bij de eerstvolgende herijking zal het niveau van deze reserve worden beoordeeld.

Vooruitblik

Parallel aan de paragraaf grondbeleid is ook het MeerJarenPerspectief (MJP) 2019 van het grondbedrijf opgesteld. Het MJP bevat een uitwerking per grondexploitatie en geeft daarmee inzicht op een lager detailniveau. Een van de onderdelen binnen een grondexploitatie zijn de grondprijzen. Deze zijn op 28 februari 2019 door de raad vastgesteld. Voor het MJP 2019 gelden onder andere de volgende uitgangspunten:

• Voortzetting van de groei van de woningmarkt gebaseerd op de laatste concrete Udense bouwplannen en de vooruitzichten van het Economisch Instituut Bouwnijverheid. Met de planning wordt rekening gehouden met een realistische planning voor bestemmingsplan-trajecten.
• Voor de markt voor bedrijventerreinen wordt uitgegaan van een stabiele markt.
• Differentiatie van grondprijzen woningbouw met behoud van het raadsmandaat tot 25% marge op de gemiddelde grondprijs in het betreffende plangebied.
• Herijking van de kosten en opbrengsten naar laatste ontwikkelingen.
• Indexering van de kosten jaarlijks met 2%.
• Indexering van de opbrengsten jaarlijks met 0,5%.
• Rekenrente 2,90% en disconteringsvoet 2,0% conform BBV-voorschriften.
• Voortzetten voorbereiding locaties Vluchtoordweg, Leeuweriksweg, Hoogveld-Zuid-Noord en Eikenheuvel. Voor de twee laatst genoemden is het de verwachting dat in het laatste kwartaal van 2019 een raadsadvies voorgelegd wordt tot vaststellen van deze grondexploitaties.

Het geactualiseerde MJP wordt behandeld in dezelfde raadsvergadering als de jaarrekening (27 juni 2019).  In het najaar vindt een tussentijdse monitoring plaats.