De Ruiter
Plan op hoofdlijnen
Type plan: Uitbreidingslocatie woningbouw
Totale oppervlakte: ca. 10,6 hectare
Uitgeefbaar: ca. 3,9 hectare
Huidige status: Bouwgrond in exploitatie
Planvorming: Geheel bouwrijp, bestemmingsplan in procedure
Risicoprofiel: Hoog
Uitgebreidere toelichting plan
Tussen de Karrenvracht en de Ruitersweg ligt deze nog te bebouwen woningbouwlocatie. De grondexploitatie dankt zijn naam aan de Ruitersweg. De oorsprong van die naam ligt in een feit uit 1493, toen het dorp Uden door een bende van 800 ruiters overvallen is. Er is gevochten bij de weg tussen de Maasstraat en Hoenderbos. Eerst noemde men die weg Ruiterssteeg, nu de Ruitersweg.
Het totale gebied is circa 10,6 hectare groot. Met circa 3,9 hectare uitgeefbare grond geeft dit een relatief laag percentage uitgeefbare grond. Deels zit dit in de ruimte die de ontsluitingswegen (gaan) innemen, maar er zijn nog twee andere belangrijke redenen. Parallel aan en in het verlengde van de Karrevracht ligt een hoofdgasleiding die in het zuidoosten een afbuiging naar binnen heeft. Boven deze gasleiding mag niet worden gebouwd. Overigens zullen de woningen, ondanks de aanwezigheid van deze gasleiding, conform wetgeving niet op gas worden aangesloten. De andere reden betreft een geurcontour in het zuidwestelijke deel. Door bedrijfsvoering in de directe omgeving is woningbouw daar op dit moment niet toegestaan. Mocht deze contour opgeheven worden in de toekomst dan komt daar alsnog circa 4.600m2 uitgeefbare grond vrij. Met de inrichting is rekening gehouden met deze mogelijke toekomstige ontwikkeling. Met een opbrengst voor die gronden is nu nog geen rekening gehouden.
Dit gebied is lange tijd onderdeel geweest van het complex Hoenderbos/Velmolen. In 2011 is de grondexploitatie afgesplitst vastgesteld onder de naam Hoenderbos IV. In 2013 is het bestemmingsplan voor deze locatie vastgesteld. Vanwege de situatie op de woningmarkt op dat moment is eerst het plangebied Velmolen-Oost ontwikkeld en is dit plan tijdelijk stil komen te liggen. Inmiddels is dit plan weer opgepakt en is een nieuw bestemmingsplan in procedure. Een nieuw plan was nodig als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden ten opzichte van het vorige plan. In dit gebied is een diversiteit aan woningbouw voorzien. Bestaande structuren vanuit Hoenderbos zijn in het plan De Ruiter voortgezet. Er komt een mix van sociale huurwoningen, rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en de mogelijkheid voor andere type woningen staat ook open. Er komt zowel zelfbouw als bouw door ontwikkelaars. Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt gezocht naar materialen en methodes waarmee ingespeeld wordt op de klimaatverandering: omgaan met bijvoorbeeld water en hitte.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per 1-1-2019: 39.000 m2
Uitgegeven in 2019: 0 m2 (Raming 2019: 0 m2)
Nog uit te geven per 1-1-2020: 39.000 m2
Koop-/Ontwikkelovereenkomsten gesloten, nog te leveren: 56 woningen
Ontwikkeling boekwaarde
Boekwaarde 1-1-2019: € 6.403.498
Kosten 2019: € 199.620 +/+
Opbrengsten 2019: € 3.228 -/-
Boekwaarde 1-1-2020: € 6.599.891
Winstneming
Reeds genomen winst: € 0
Verwachte nog te nemen winst: € 106.581
(Waarvan te reserveren voor afdracht bovenwijkse voorzieningen € 106.581)
Vergelijk MJP 2019 met MJP 2020
Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2019 en MJP 2020
Op het ter inzage gelegde ontwerp-bestemmingplan zijn in 2018 reeds zienswijzen ingediend. Eén van de zienswijzen had betrekking op regelgeving op het gebied van gezondheid. De Provincie schrijft voor dat er binnen een cirkel van twee kilometer van een geitenhouderij geen woning-bouw toegevoegd mag worden. De Ruiter zit in die cirkel ten opzichte van een planologische (niet fysiek aanwezige) geitenhouderij. Afgelopen jaar is gebruikt om, in overleg met de eigenaar, te kijken of de bestemming van dit gebied gewijzigd kan worden. Door het intensieve traject om een zienswijze op te kunnen lossen heeft het plan vertraging opgelopen en kost het meer aan plankosten. Het effect van de vertraging is extra rentelasten over de boekwaarde, inflatiekosten over de bouw- en woonrijpmaakkosten, maar ook tot een verwachte hogere toekomstige opbrengstenstijging. De grondprijzen voor dit plan zijn bij de taxatie eind 2019 hoger gewaardeerd. Bij het grondprijsbesluit 2020 is deze prijs vastgesteld wat direct leidt tot hogere verwachte opbrengsten.
Laatste stand van zaken
In februari 2020 is de zienswijze met betrekking tot een geitenhouderij ingetrokken. Op dit ogenblik worden de overige zienswijzen weerlegd. De verwachting is dat voor de zomer van 2020 het plan ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. De gesprekken met de ontwikkelaars, waar reeds overeenkomsten mee zijn, en Area worden voor de zomervakantie hervat.
Foto’s
