Eikenheuvel
Plan op hoofdlijnen
Type plan: Uitbreidingslocatie woningbouw
Totale oppervlakte: Totale gebied circa 34 hectare, hiervan in bezit van gemeente circa 14 hectare
Uitgeefbaar: Nog nader te bepalen, voorlopige aanname circa 45% eigen grondgebied, overige gronden nog te onderzoeken
Huidige status: Bouwgrond in exploitatie
Planvorming: Visievorming
Risicoprofiel: Gemiddeld
Uitgebreidere toelichting plan
Het plangebied voor de vast te stellen grondexploitatie Eikenheuvel ligt ten zuiden van Lippstadtsingel en ten westen van de uitbreidingslocaties Hoenderbos/Velmolen en De Ruiter. De betekenis van de naamgeving Eikenheuvel is gelegen in de woorden “Eiken” en “Heuvel”. “Eiken” refereert aan het vroegere hooggelegen eikenbos Zoggel. “Heuvel”, al dan niet in samenstellingen, komt op veel plaatsen in Brabant voor, met de betekenis van plaats waar het vee werd gedrenkt in een centraal gelegen poel. Eikenheuvel is te duiden als: een drenkplaats voor vee ten zuiden van het hooggelegen eikenbos dat Zoggel heet.
Al in de jaren ’90 was Eikenheuvel in beeld als mogelijke uitbreidingslocatie. Bij de uitbreiding van Uden naar het zuiden is afgewogen vanuit welk deel te starten: Hoenderbos + Velmolen of Eikenheuvel. Met name om stedenbouwkundige redenen en verwacht verloop van ruimtelijke procedures is afgezien van Eikenheuvel en is deze geparkeerd als toekomstige uitbreidingslocatie. Wanneer een bepaalde kans zich voordeed werd er wel al grond gekocht. In 2009 is ook een voorkeursrecht (WVG) gevestigd op het plangebied. In het Actieplan gebiedsontwikkeling (29-9-2011 raadsbesluit) is besloten om geen grondaankopen meer te doen. Daarop volgend is het voorkeursrecht weer ingetrokken. In totaal is in dit plangebied (zie luchtfoto) circa 14 hectare grond aangekocht. Deze gronden worden momenteel verpacht.
In diverse stukken is Eikenheuvel als uitbreidingsgebied opgenomen, zo ook in de Omgevingsvisie Uden 2015, daarin is Eikenheuvel aangemerkt als potentieel woongebied. Als gevolg van de crisis zijn de bouwplannen in Uden gestagneerd en is voorrang gegeven aan locaties waarvoor reeds een grondexploitatie was vastgesteld. Inmiddels is de vraag naar woningen weer toegenomen. Om aan de woningbouwbehoefte te kunnen voldoen is het moment daar gekomen om dit plangebied op te pakken. Met als doel om aan te kunnen sluiten op de uitgifte van kavels in Uden-Zuid is met de Tussentijdse Toetsing van het MeerJarenPerspectief 2016 van het grondbedrijf toestemming gekregen van de Raad om te starten met de voorbereiding van de ontwikkeling van Eikenheuvel. Dit is met de druk op de (woningbouw)grondexploitaties Hoenderbos/Velmolen, Spechtenlaan 2e fase, Velmolen Oost, De Ruiter en Uden Noord I pas in 2019 opgepakt. Gezien de periode die nodig is om tot uitgeefbare kavels te komen is nu oppakken ook zeer gewenst.
De gemeente heeft, zoals op de luchtfoto te zien is, versnipperd eigendom binnen het te ontwikkelen plangebied. Op dit moment is het programma circa 150-200 woningen op circa 6,5 hectare grond. Dit heeft met name met de ligging en vorm van de percelen te maken. Het programma moet qua typologie en locatie nog nader uitgewerkt worden. Onderzocht wordt daarbij of en hoe de percelen in eigendom van derden meegenomen worden bij de ontwikkeling. Wanneer de uitgangspunten wijzigen komt een bijstelling van de nu geraamde kosten en opbrengsten.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per datum vaststelling: 65.000 m2 (19 december 2019)
Uitgegeven in 2019: 0 m2 -/- (Raming 2019: 0 m2)
Nog uit te geven per 1-1-2020: 65.000 m2
Ontwikkeling boekwaarde
Boekwaarde 1-1-2019: € 7.033.094
Kosten 2019: € 17.309 +/+
Opbrengsten 2019: € 11.108 -/-
Boekwaarde 1-1-2020: € 7.039.295
Winstneming
Reeds genomen winst: € 0
Verwachte nog te nemen winst: € 106.581
(Waarvan te reserveren voor afdracht bovenwijkse voorzieningen € 106.581)
Vergelijk raadsbesluit 19-12-2019 met MJP 2020
Verklaring (grootste) verschillen tussen raadsbesluit 19-12-2019 en MJP 2020
De belangrijkste aanpassing betreft grondopbrengsten. De grondprijzen voor dit plan zijn bij de taxatie eind 2019 hoger gewaardeerd. Bij het grondprijsbesluit 2020 is deze prijs vastgesteld wat direct leidt tot hogere verwachte opbrengsten. En daarnaast op de faseringskosten. De bijstelling van de bouw- en woonrijpmaakkosten en de plankosten betreft het toepassen van de indexering over niet gemaakte, wel geraamde kosten 2019. De grondexploitatie is per winstgevend. In de voorziening Exploitatierisico's is een bedrag opgenomen om het verwachte verlies (voor het raadsbesluit van 19-12-2019) af te dekken. Deze kan nu helemaal vrijvallen. En bedrag van € 378.262 zal daarom uit de voorziening gehaald worden ten gunste van de Algemene BedrijfsReserve van het grondbedrijf.
Laatste stand van zaken
In 2020 gaan we verder met het maken van een ontwikkelstrategie. Dan wordt duidelijk hoeveel woningen er een plek kunnen krijgen en van welke typologie. Voorlopig is uitgegaan van 150-200 woningen in diverse categorieën van sociale huur tot vrijstaand. We voeren een voorbereidend flora en fauna-onderzoek en archeologisch onderzoek uit en we maken een stedenbouwkundig plan. Eind 2020 moet dan duidelijk zijn hoe Eikenheuvel er op hoofdlijnen uit komt te zien en kunnen we de volgorde van ontwikkeling vervolgens bepalen. Naar verwachting volgt in 2021 de bestemmingsplan- procedure. De planning is nu dat eind 2021 / begin 2022 zal gestart kunnen worden met bouwrijp maken en vervolgens het uitgeven van kavels.
Foto's
