Herstructurering Loopkant-Liessent
Plan op hoofdlijnen
Type plan: Herontwikkeling en kwaliteitsverbetering private kavels in bedrijventerrein
Totale oppervlakte: ca. 3,2 hectare aan herontwikkeling
Uitgeefbaar: ca. 2,3 hectare bestaand vastgoed en ca. 0,9 hectare aan bouwkavels
Huidige status: Bouwgrond in exploitatie
Planvorming: Nog 2 kavels opnieuw uit te geven
Risicoprofiel: Laag
Toelichting plan
Om het bedrijventerrein Loopkant-Liessent een economische impuls te geven is in 2008 gestart met het project “Herstructurering Nijverheidsstraat en directe omgeving”. Na het opstellen van een visie is een uitvoeringsprogramma opgesteld. Hierin stond beschreven welke inspanningen nodig zijn om de vertaling van visie naar de praktijk te brengen. In navolging hierop is door de gemeente voorkeursrecht gevestigd op een aantal panden en zijn diverse panden vervolgens actief verworden.
Eind 2009 is de grondexploitatie “Herstructurering Loopkant-Liessent” vastgesteld. De naam Loopkant verwijst naar het vroeger daar gelegen gehucht Loopkant. Liessent verwijst naar het gebied wat grotendeels uit drassige grond bestond waarop de plant “Lies” veel groeide. Een deel van de financiering van dit verlieslatende herstructureringsproject komt van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij in combinatie met Brabantse Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerrein. Met hen is in 2010 een participatieovereenkomst gesloten waarmee zij, onder bepaalde voorwaarden, in totaal ca. € 1,5 miljoen bijdragen aan dit project. Een ander deel van de financiering komt vanuit de Reserve Revitalisering Bedrijfsterreinen en vanuit de Algemene Reserve van het Grondbedrijf.
Binnen deze grondexploitatie is een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied opgesteld, welke in 2014 onherroepelijk is geworden. Er zijn locaties opgeknapt, panden verkocht, er is gesloopt en gesaneerd en er is subsidie verstrekt voor de aanpassing van gevels van pandeigenaren. Binnen dit complex is ook het creatieve bedrijfsverzamelgebouw “De Ideeënfabriek” opgestart. In de Ideeënfabriek zijn enkele jaren kantoren en flexplekken gehuisvest voor starters. Hierin werd nauw samengewerkt met De Startersmarktplaats. Aan de Oude Udenseweg en het voormalige ‘Witgoedterrein’ aan de Frontstraat zijn kavels uitgegeven, samen circa 0,9 hectare.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per 1-1-2019: 4.500 m2
Uitgegeven in 2019: 0 m2 -/- (Raming 2019: 4.500 m2)
Bijstelling n.a.v. nieuwe inmeting 6 m2 +/+
Nog uit te geven per 1-1-2020: 4.506 m2
Koopovereenkomst gesloten in 2019, nog te leveren: 3.204 m2
Ontwikkeling boekwaarde
Boekwaarde 1-1-2019: € 3.751.968
Kosten 2019: € 161.969 +/+
Opbrengsten 2019: € 0 -/-
Boekwaarde 1-1-2020: € 3.913.937
Winstneming
Grex is verlieslatend, derhalve geen winstneming mogelijk. Het verwachte verlies is afgedekt middels de voorziening Exploitatierisico's.
Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2019 en MJP 2020
Voor één perceel was een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Doordat een deel van het perceel niet meer uitgegeven kon worden door kabels en leidingen was de bouw van wat er in het geldende bestemmingsplan voor ogen was niet haalbaar. Op de voorgestelde bestemmingsplanwijziging zijn zienswijzen ontvangen. Door deze onvoorziene extra procedure zijn er meer plankosten dan vorig jaar geraamd en moet de looptijd met één jaar verlengd worden. Vanwege de stand van de boekwaarde geeft dit een extra rentenadeel. De grondprijs van dit kavel is bij de taxatie eind 2019 hoger gewaardeerd. Bij het grondprijsbesluit 2020 is deze prijs vastgesteld wat leidt tot hogere verwachte opbrengst. De kavel waar wel een overeenkomst voor gesloten is in 2019 heeft, als gevolg van vertraging door het uit moeten voeren van PFAS-onderzoek, onverwacht geen levering plaatsgevonden. Ook dit is oorzaak van het moeten verlengen van de grondexploitatie met één jaar. De grondexploitatie is per saldo meer verlieslatend geworden. In de voorziening Exploitatierisico's is een bedrag opgenomen om het verwachte verlies af te dekken. Het verschil tussen de verwachte netto contante waarde (NCW) per 1-1-2019 en 1-1-2020, € 106.463, is aanvullend nodig in de voorziening en is extra gestort ten laste van de Algemene BedrijfsReserve van het grondbedrijf.
Laatste stand van zaken
Van de kavel waarvoor in 2019 een koopovereenkomst gesloten is heeft levering begin 2020 plaatsgevonden. Voor de laatste kavel heeft de gemeenteraad in haar vergadering van januari 2020 een gewijzigd bestemmingsplan vastgesteld. De koopovereenkomst is aan de koper aangeboden en na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan wordt de kavel in eigendom overgedragen. Normaal gesproken zou deze grondexploitatie dan eind 2019 afgesloten worden.
Foto's
