Hoogveld-Zuid
Plan op hoofdlijnen
Type plan: Uitbreidingslocatie bedrijventerrein
Totale oppervlakte: Totale gebied circa 17 hectare, in bezit van gemeente circa 16 hectare
Uitgeefbaar: Nog nader te bepalen, voorlopige aanname 75% van het totale gebied
Huidige status: Bouwgrond in exploitatie
Planvorming: Bestemmingsplan in voorbereiding
Risicoprofiel: Gemiddeld
Toelichting plan
Het plangebied voor de vast te stellen grondexploitatie Hoogveld-Zuid ligt ten zuiden van de reeds bestaande bedrijventerreinen Goorkens en Hoogveld tot aan de Venstraat. Het gebied wordt aan de westkant begrenst door de Zeelandsedijk en aan de oostkant door een watergang.
Reeds in de StructuurvisiePlus 2001 en in het uitwerkingsplan van het Streekplan 2004 is het gebied tussen de Kromstraat en de Rondweg Volkel aangewezen als beoogde uitbreiding voor bedrijventerreinen. Naar aanleiding daarvan zijn gronden in het gebied verworven door de gemeente. In 2007 is ook een voorkeursrecht (WVG) gevestigd op het plangebied. In 2008 was daardoor al ca. 138.000m2 in bezit. Na de vaststelling van de structuurvisie “Hoogveld-Zuid” begin 2010 is de WVG verlengd. Eind 2010 had de gemeente ca. 148.000m2 in bezit en per einde 2011 229.000m2.
Als gevolg van de crisis is de geplande ontwikkeling in die periode niet van de grond gekomen. Als gevolg van een kritische blik op de gronden van Hoogveld Zuid is per einde 2011 het zuidelijke deel (ten zuiden van de Venstraat) waarvan circa 70.000m2 reeds in bezit was afgewaardeerd naar agrarische waarde. In 2013 is de WVG voor het hele gebied opgeheven. In de Omgevingsvisie 2015 is het gebied opgenomen als potentieel bedrijventerrein. Op het zuidelijke deel is in 2018 het zonnepark gekomen.
Ook in regioverband kwam aandacht voor de hoeveelheid beschikbare grond voor bedrijventerreinen en de verwachte vraag voor de middellange termijn. In 2015 is het regionale afsprakenkader voor bedrijven-terreinen door de regio Noordoost Brabant vastgesteld. Hierin is de afspraak gemaakt dat de ontwikkeling van nieuwe terreinen in de regio worden besproken. De vraag naar bedrijventerrein is de laatste paar jaar weer toegenomen. Met als doel om aan te kunnen sluiten op de uitgifte van kavels op Goorkens en Hoogveld heeft de regio Noordoost Brabant ingestemd met de start van de voorbereiding voor de ontwikkeling van dit gebied. Ook de raad heeft hiertoe besloten met de vaststelling van het MeerJarenPerspectief 2017 van het grondbedrijf.
De gronden binnen het te ontwikkelen plangebied zijn op enkele kavels na geheel in eigendom van de gemeente. Onderzocht wordt of en hoe de percelen in eigendom van derden meegenomen worden bij de ontwikkeling. Deze percelen worden vooralsnog in de doorrekening van de grondexploitatie meegenomen op basis van minnelijke verwerving. Hiertoe is eind 2019 opnieuw een voorkeursrecht gevestigd op de betreffende percelen. Wanneer er geen overeenstemming komt zal mogelijk een exploitatieplan opgesteld worden. Dan volgt ook een bijstelling van de nu geraamde kosten en opbrengsten.
In de exploitatie en uitwerking van dit plangebied is het bestaande bedrijventerrein Hoogveld als referentie genomen. Op het gebied van duurzaamheid wordt een gematigde ambitie nagestreefd, waarbij functionaliteit prevaleert. Het waardevol bestaand groen wordt, evenals de ecologische zone langs de Zeelandsedijk, ingepast. En er wordt een geleidelijke overgang nagestreefd met buurtschap Lankes.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per datum vaststelling: 127.500 m2 (19 december 2019)
Uitgegeven in 2019: 0 m2 -/- (Raming 2019: 0 m2)
Nog uit te geven per 1-1-2020: 127.500 m2
Ontwikkeling boekwaarde
Boekwaarde 1-1-2019: € 8.521.590
Kosten 2019: € 99.212 +/+
Opbrengsten 2019: € 6.988 -/-
Boekwaarde 1-1-2020: € 8.613.813
Winstneming
Reeds genomen winst: € 0
Verwachte nog te nemen winst: € 1.172.318
(Waarvan te reserveren voor afdracht bovenwijkse voorzieningen € 1.172.318)
Vergelijk raadsbesluit 19-12-2019 met MJP 2020
Verklaring (grootste) verschillen tussen raadsbesluit 19-12-2019 en MJP 2020
De belangrijkste aanpassing betreft grondopbrengsten. De grondprijzen voor dit bedrijfsterreienen zijn bij de taxatie eind 2019 hoger gewaardeerd. Bij het grondprijsbesluit 2020 is deze prijs vastgesteld wat direct leidt tot hogere verwachte opbrengsten. En daarnaast op de faseringskosten. De bijstelling van de bouw- en woonrijpmaakkosten en de plankosten betreft het toepassen van de indexering over niet gemaakte, wel geraamde kosten 2019. De grondexploitatie is per winstgevend. In de voorziening Exploitatie-nadelen is een bedrag opgenomen om het verwachte verlies (voor het raadsbesluit van 19-12-2019) af te dekken. Deze kan nu helemaal vrijvallen. Een bedrag van € 1.763.879 zal daarom uit de voorziening gehaald worden ten gunste van de Algemene BedrijfsReserve van het grondbedrijf.
Laatste stand van zaken
De voorbereidingen voor het bestemmingsplan zijn in volle gang. Diverse onderzoeken zijn al gedaan, dan wel worden binnenkort gedaan, en eventuele vervolgmaatregelen worden opgepakt. Een voorbeeld hiervan is het opgraven van explosieven als het explosievenonderzoek is afgerond. Naar verwachting gaat het bestemmingsplan medio 2020 in procedure. Mogelijke vertragingsfactoren zijn bijzonderheden uit onderzoeken die dit verhinderen dan wel het niet kunnen verwerven van gronden/exploitatieovereenkomsten sluiten t.a.v. de gronden van derden.
