Plan op hoofdlijnen

Type plan:                   Uitbreidingslocatie ziekenhuis Bernhoven en woningbouw 
Totale oppervlakte:    ca. 31 ha  
Uitgeefbaar:                ca. 19 ha

Huidige status:            Bouwgrond in exploitatie
Planvorming:               Kamer 2, 3 en 4 moeten nog ontwikkeld worden
Risicoprofiel:               Hoog

Uitgebreidere toelichting plan

Het plangebied ligt aan de noordkant van Uden bij de afslag Uden-Noord van de A50. Het plangebied vormt als het ware een overgangsgebied tussen de bebouwde kom van Uden, die fysiek scherp begrensd wordt door de Rondweg en het natuurgebied de Maashorst.

In december 2000 heeft Ziekenhuis Bernhoven het streven kenbaar gemaakt om de bestaande locaties in Oss en Veghel te verlaten en vervangende nieuwbouw te plegen op één nieuwe locatie, die centraal is gelegen in het verzorgingsgebied Oss-Uden-Veghel. Deze ontwikkeling paste binnen het provinciaal ruimtelijk ontwikkelingskader dat voor dit gebied geldt. Voor dit gebied is een ontwikkeling voorzien als hoogwaardige entree, waar behalve autoafhankelijke bedrijvigheid ook dienstverlening en wonen een plek kan krijgen in samenhang met landschapsontwikkeling. Op 9 januari 2006 heeft de Raad van Bestuur van Ziekenhuis Bernhoven besloten dat de locatie Uden-Noord als meest geschikte locatie in aanmerking komt voor de vestiging van Ziekenhuis Bernhoven. Om dit plan mogelijk te maken hebben vanaf 2006 diverse grondaankopen plaatsgevonden.

Bij proefsleufonderzoeken in 2007 zijn meerdere archeologisch interessante vindplaatsen gevonden wat heeft geleid tot grootschalig archeologische opgravingen. Er is een Romeinse nederzetting blootgelegd uit de vroege en midden-Romeinse tijd. Verder zijn er ook vondsten uit de late bronstijd of vroege ijzertijd gedaan. Los van de historische waarde van de vondsten had dit grote financiële impact op het project.

Het bestemmingsplan voor dit gebied is in 2009 vastgesteld. In dit bestemmingsplan is de nieuwbouw van Ziekenhuis Bernhoven met mogelijkheden voor aanvullende voorzieningen mogelijk gemaakt evenals woongebied aan de noord- en oostzijde van Ziekenhuis Bernhoven (Park Maashorst). De woongebieden zijn in dit bestemmingsplan als “uit te werken” opgenomen. Begin 2014 is het 1e uitwerkingsplan voor de woningbouw ( Kamer 1 ) vastgesteld en het gebied is bouwrijp gemaakt.  Hierna is de verkoop gestart, het eerste kavel is eind 2015 verkocht.

Gronduitgifte

Nog uit te geven per 1-1-2019:              57.420 m2
Uitgegeven in 2019:                                     945 m2  -/- (Raming 2019: 945 m2)
Aanpassing verkaveling (K2, K3 en) K4:    2.765 m2 -/-
Nog uit te geven per 1-1-2020:              53.710 m2

Ontwikkeling boekwaarde

Boekwaarde 1-1-2019:                     €    18.177.377
Kosten 2019:                                     €       688.458 +/+
Opbrengsten 2019:                           €       242.036  -/-
Boekwaarde 1-1-2020:                     €  18.623.800

Winstneming

Grex is verlieslatend, derhalve geen winstneming mogelijk.
Het verwachte verlies is afgedekt middels de voorziening Exploitatierisico's.

Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2019 en MJP 2020

De maatregelen die eind 2018 ingeschat waren als gevolg van aanwezige diersoorten zijn in de praktijk een stuk voordeliger gebleken. Doordat er slechts beperkt grond van derden aangekocht hoefde te worden viel een groot deel van de verwachte kosten lager uit. De verplaatsings- en inrichtingskosten zijn door het gebruik maken van een andere locatie wel duurder maar totaal valt er toch een bedrag van € 600.000,- vrij. Vorig jaar was er een stelpost opgenomen onder de post bouw- en woonrijpmaken. Een deel van de werkelijke kosten betrof plankosten, deze post is dan ook verhoogd (en de post bouw- en woonrijpmaken is met hetzelfde bedrag verlaagd).
De Kamers 2, 3 zijn verder uitgewerkt. Door een andere keuze voor de ligging en het profiel van de Erphoevenweg en de woonstraten (groen en waterberging aan de voorzijde van de woningen) welke door wordt getrokken in Kamer 4, ontstaan meerkosten op het gebied van planontwikkeling en realisatie. Voor Kamer 4 is de hoofdstructuur bepaald en zijn gronden toegewezen ten behoeve van nieuwe woonvormen en daarnaast voor projectbouw. Door het wijzigen van de opzet van Kamer 4 ten opzichte van de originele verkaveling ontstaan daar ook meerkosten doordat bijvoorbeeld de zone achter het ziekenhuis nu groen afgewerkt wordt. Dit is verwerkt in zowel de post bouw- en woonrijp maken als bij de grondopbrengsten. De grondprijzen voor dit plan zijn bij de taxatie eind 2019 hoger gewaardeerd. Bij het grondprijsbesluit 2020 is deze prijs vastgesteld wat direct leidt tot hogere verwachte opbrengsten. Al de genoemde mutaties hebben een (positief) effect op de rentelasten maar een negatief effect op de faseringskosten (kosten worden met 2% geïndexeerd en opbrengsten met 0,5%). De grondexploitatie is per saldo minder verlieslatend geworden. In de voorziening Exploitatierisico’s is een bedrag opgenomen om het verwachte verlies af te dekken. Het verschil tussen de verwachte netto contante waarde (NCW) per 1-1-2019 en 1-1-2020, € 399.858, is vrijgevallen vanuit de voorziening en is extra gestort ten gunste van de Algemene BedrijfsReserve van het grondbedrijf.

Laatste stand van zaken

In 2019 is het laatste kavel in Kamer 1 van Park Maashorst geleverd. De ontwikkeling van Kamer 2 heeft, naar aanleiding van de uitkomsten van flora en fauna-onderzoek en nog uit te voeren archeologische onderzoek, vertraging opgelopen. Om snelheid te maken is ervoor gekozen om één uitwerkingsplan voor Kamers 2 en 3 op te stellen. We verwachten in de eerste helft van 2020 de ruimtelijke procedure hiervoor af te ronden. Na de zomer van 2020 kan het verkooptraject worden opgestart. Voor de ontwikkeling van Kamer 4 worden nu de voorbereidingen getroffen. In de tweede helft van 2020 start de uitvraag voor ‘nieuwe woonvormen’ en daaropvolgend start de uitvraag voor het projectbouwdeel.  

Foto’s