Uden-Noord II
Plan op hoofdlijnen
Plan: Uitbreidingslocatie commercieel
Totale oppervlakte: ca. 47.000 m2
Uitgeefbaar: ca. 39.500 m2
Huidige status: Bouwgrond in exploitatie
Planvorming: Nog 2 deelgebieden te ontwikkelen
Risicoprofiel: Hoog
Toelichting plan
Tussen de A50 en de Nistelrodeseweg, ten noorden van de Rondweg ligt deze uitbreidingslocatie. In de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant is Uden-Noord aangegeven als aanduiding “zoekgebied verstedelijking”, de mogelijkheid om het gebied om te zetten naar een stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen). In de Verordening ruimte 2011 Noord-Brabant heeft het plangebied de nadere aanduiding “Integratie stad-land” gekregen. In het in 2012 vastgestelde ‘Masterplan Uden-Noord’ is aangegeven welke nieuwe functies (eventueel) in dit gebied kunnen worden gerealiseerd / toegevoegd. De gemeente heeft besloten zelf maar beperkt actief als exploitant in dit gebied op te treden en heeft alleen aan de zuidelijke rand gronden in eigendom.
Eind 2010 is een intentieovereenkomst met Van der Valk gesloten om een hotel te realiseren in dit gebied. Daarop volgend is in 2011 voor dat deel een bestemmingsplanprocedure opgesteld en is voor het gebied een grondexploitatie vastgesteld. Begin 2014 is het hotel in gebruik genomen.
Voor de locatie ten oosten van het hotel is in 2015 een concept bestemmingsplan voor een multizorgconcept in procedure gebracht. Tegen dit ontwerp zijn zienswijzen ingediend.
In 2015 is voor de snelweglocatie links van het hotel middels na een biedprocedure een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een Foodcourt. In 2016 is het bestemmingsplan hiervoor in procedure gegaan. Uiteindelijk heeft de Raad van State begin 2018 goedkeuring gegeven voor het plan en is de grond bouwrijp gemaakt om vervolgens geleverd te worden zodat de bouw kon beginnen. Binnen deze zone is, om het plangebied rondom de snelweglocatie compleet te maken, in 2018 nog een strategische aankoop gedaan. Deze locatie moet nog herontwikkeld worden.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per 1-1-2019: 7.384 m2
Uitgegeven in 2019: 0 m2 (raming 2019: 0 m2)
Nog uit te geven per 1-1-2020: 7.384 m2
Koop-/Ontwikkelovereenkomst gesloten, nog te leveren: 6.184 m2
Ontwikkeling boekwaarde
Boekwaarde 1-1-2019: € 2.663.769
Kosten 2019: € 212.074 +/+
Opbrengsten 2019: € 2.223 -/-
Boekwaarde 1-1-2020: € 2.873.620
Winstneming
Grex is verlieslatend, derhalve geen winstneming mogelijk.
Het verwachte verlies is afgedekt middels de voorziening Exploitatierisico's.
Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2019 en MJP 2020
Bij ontwikkeling van het Foodcourt zijn er problemen ontstaan m.b.t. de riolering daar. Door verschillende oorzaken (o.a. onduidelijkheid over benodigde capaciteit van het gemaal en lange levertijd materialen) zijn er meerkosten ontstaan. Met name het dagelijks leegzuigen van het riool en andere tijdelijke maatregelen bij de bouw van Foodcourt veroorzaken het tekort bij zowel de post bouw- en woonrijpmaken als de plankosten. De planvorming voor zowel de locatie tegen de Nistelrodeseweg als naast Hotel Uden-Veghel zijn nog niet afgerond. Dat geeft een vertraging voor het plan, de looptijd is verlengd met 1 jaar. Hierdoor zijn er naast extra plankosten ook extra rentelasten. De grondexploitatie is per saldo meer verlieslatend geworden. In de voorziening Exploitatierisico’s is een bedrag opgenomen om het verwachte verlies af te dekken. Het verschil tussen de verwachte netto contante waarde (NCW) per 1-1-2019 en 1-1-2020, € 190.281, is aanvullend nodig in de voorziening en is extra gestort ten laste van de Algemene BedrijfsReserve van het grondbedrijf.
Laatste stand van zaken
Voor een gewenste invulling van het aan het Foodcourt grenzende perceel in eigendom van de gemeente (Looweg 5) is nog geen keuze gemaakt vanwege prioritering van andere plannen. Dit geldt ook voor de locatie op de hoek rotonde / Nistelrodeseweg, waarbij het daarnaast de vraag is of de oorspronkelijk door de initiatiefnemer voorgestane ontwikkeling nog doorgang vindt. Naar verwachting zal daar in overleg met de initiatiefnemer meer duidelijkheid over ontstaan.
Foto’s
