Beleid

Algemeen

Het grondbeleid biedt de instrumenten die de gemeente ter beschikking staan om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Daarbij gaat het om door de raad vastgestelde doelen op het gebied van wonen, werken, sport, natuur, cultuur, recreatie, zorg en onderwijs. Grondbeleid is daarbij volgend op de ruimtelijke doelstellingen, zoals deze geschetst worden in o.a. de Omgevingsvisie en de Woonvisie.

Eind 2016 is de Nota Grondbeleid 2017 (PDF, 38.0 MB)vastgesteld. Met deze Nota wil gemeente Uden op een transparante wijze inzicht bieden in het gevoerde grondbeleid, en daarbij duidelijkheid geven aan initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen.
De gemeente geeft de markt graag de ruimte om gewenste ontwikkeling(en) zelf op te pakken en kiest daarom primair voor faciliterend grondbeleid. In het geval dat het oppakken door externe partijen niet lukt, in het licht van maatschappelijke doelstellingen en onze visie, kan er een noodzaak zijn om over te gaan op actieve grondpolitiek of een mengvorm.
Voor de locaties die de gemeente reeds in bezit heeft, wordt de ingezette lijn van actieve grondpolitiek voortgezet.

Het vervolg van deze paragraaf gaat vooral over de exploitatie van de (bouw)gronden die de gemeente in eigendom heeft. Van een deel van die gronden is een grondexploitatie-begroting vastgesteld. Grondexploitatie is het proces waarbij grond wordt aangekocht, bouwrijp gemaakt en o.a. riolering en wegen worden aangelegd, om vervolgens de grond te verkopen voor de bouw van woningen of bedrijven. Over het algemeen dient er tijdens dat proces een ruimtelijke procedure te worden doorlopen om het benodigde bestemmingsplan te verkrijgen.

Er gaan grote sommen geld om in grondexploitaties. Deze paragraaf geeft inzicht in het geïnvesteerd vermogen in de eigen grondexploitaties, verwachte kosten en opbrengsten en risico’s die aan grondexploitaties verbonden zijn.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) beschrijft regels over de manier waarop over actief en facilitair grondbeleid verantwoording moet worden afgelegd. Deze regels worden door de gemeente Uden gevolgd en jaarlijks getoetst door de accountant.

Strategische verwervingen

Via de Programmabegrotingen 2008, 2009 en 2010 is in totaal voor € 20,0 miljoen aan budgetrecht verleend om strategische aankopen te kunnen doen. Dit zijn aankopen, gelegen buiten gebieden waarvoor door de raad een exploitatieopzet is vastgesteld, of aanvankelijk niet in de grondexploitatieopzet waren opgenomen. Over de aanwending van dit budgetrecht informeren we de raad via afwijkingenrapportages en het jaarverslag. Totaal is circa € 14,4 miljoen aangewend. Genoemde aankopen zijn opgenomen in het investeringsplan als 'in principe rendabele investeringen' en worden daarbij gedekt uit de betreffende of toekomstige grondexploitatie. Het restantbudgetrecht wordt jaarlijks naar het volgende begrotingsjaar overgeheveld. Het totale restant budgetrecht van circa € 5,6 miljoen is - mede door een terughoudend aankoopbeleid – voorlopig toereikend voor eventuele aanvullende strategische aankopen. 

Grondprijsbeleid

De gemeente hanteert een marktconform grondprijsbeleid. Er wordt gewerkt met grondprijsdifferentiatie. Daarbij kan er onderscheid in prijs zijn als gevolg van verschil in kavelgrootte, ligging, bebouwingsmogelijkheden, perceelkenmerken en zeker ook in locatie. De verkoopprijzen worden jaarlijks extern getoetst / getaxeerd. We werken hierbij met een externe taxatiecommissie, bestaande uit 2 taxateurs en een (lokale) makelaar. In het laatste kwartaal van 2020 zal getaxeerd worden om vervolgens begin 2021 de raad middels een voorstel de grondprijzen 2021 te laten vaststellen.

De raad heeft het college voor deze marktconforme prijsdifferentiatie de bevoegdheid gegeven de prijzen te verhogen of te verlagen met maximaal 25% ten opzichte van de in de betreffende grondexploitatie opgenomen gemiddelde grondprijs. Voorafgaand aan de daadwerkelijke uitgifte van bouwgrond wordt op basis van genoemde differentiatie de marktconforme verkoopprijs door het college vastgesteld. Dit mandaat geldt ook voor de sociale woningbouwgrondprijs. 

Kostenverhaal/samenwerking met marktpartijen

Als een initiatiefnemer een in de Wet ruimtelijke ordening genoemd bouwplan wil realiseren en hiervoor een 'ruimtelijk besluit' (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) nodig is, dan is de gemeente verplicht om haar kosten te verhalen op alle grondeigenaren. Dit betreft vaak de initiatiefnemer(s) binnen het plangebied. Het gaat onder andere om kosten van:

• bouw- en woonrijp maken (zoals aanleg riolering, straten en verlichting);
• de kosten van de aanleg van groenvoorzieningen en waterpartijen;
• de kosten van milieu- en archeologisch onderzoek;
• de kosten van bodemsanering;
• de kosten van het opstellen en beoordelen van de documenten voor de ruimtelijke procedure;
• te verwachten planschade.

Eind 2016 is de Nota Kostenverhaal 2017 vastgesteld. Hierin staat onder meer dat de gemeente Uden bij de wijze van kostenverhaal voorkeur geeft aan het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten. Als achtervang dient het exploitatieplan.
Samenwerking met marktpartijen passen we toe door het sluiten van realisatie-overeenkomsten, waarbij de risico’s voor de gemeente zoveel mogelijk worden beperkt.