Eikenheuvel
Plan op hoofdlijnen
Type plan: Uitbreidingslocatie woningbouw
Totale oppervlakte: Totale gebied circa 34 hectare, hiervan in bezit van gemeente circa 14 hectare
Uitgeefbaar: Nog nader te bepalen, voorlopige aanname circa 45% eigen grondgebied, overige gronden nog te onderzoeken
Huidige status: Bouwgrond in exploitatie
Planvorming: Vorming gebiedsvisie en bepalen ontwikkelstrategie
Risicoprofiel: Gemiddeld
Uitgebreidere toelichting plan
Het plangebied voor de vast te stellen grondexploitatie Eikenheuvel ligt ten zuiden van Lippstadtsingel en ten westen van de uitbreidingslocaties Hoenderbos/Velmolen en De Ruiter. De betekenis van de naamgeving Eikenheuvel is gelegen in de woorden “Eiken” en “Heuvel”. “Eiken” refereert aan het vroegere hooggelegen eikenbos Zoggel. “Heuvel”, al dan niet in samenstellingen, komt op veel plaatsen in Brabant voor, met de betekenis van plaats waar het vee werd gedrenkt in een centraal gelegen poel. Eikenheuvel is te duiden als: een drenkplaats voor vee ten zuiden van het hooggelegen eikenbos dat Zoggel heet.
Al in de jaren ’90 was Eikenheuvel in beeld als mogelijke uitbreidingslocatie. Bij de uitbreiding van Uden naar het zuiden is afgewogen vanuit welk deel te starten: Hoenderbos + Velmolen of Eikenheuvel. Met name om stedenbouwkundige redenen en verwacht verloop van ruimtelijke procedures is afgezien van Eikenheuvel en is deze geparkeerd als toekomstige uitbreidingslocatie. Wanneer een bepaalde kans zich voordeed werd er wel al grond gekocht. In 2009 is ook een voorkeursrecht (WVG) gevestigd op het plangebied. In het Actieplan gebiedsontwikkeling (29-9-2011 raadsbesluit) is besloten om geen grondaankopen meer te doen. Daarop volgend is het voorkeursrecht weer ingetrokken. In totaal is in dit plangebied (zie luchtfoto) circa 14 hectare grond aangekocht. Deze gronden worden momenteel verpacht.
In diverse stukken is Eikenheuvel als uitbreidingsgebied opgenomen, zo ook in de Omgevingsvisie Uden 2015, daarin is Eikenheuvel aangemerkt als potentieel woongebied. Als gevolg van de crisis zijn de bouwplannen in Uden gestagneerd en is voorrang gegeven aan locaties waarvoor reeds een grondexploitatie was vastgesteld. Inmiddels is de vraag naar woningen weer toegenomen. Om aan de woningbouwbehoefte te kunnen voldoen is het moment daar gekomen om dit plangebied op te pakken. Met als doel om aan te kunnen sluiten op de uitgifte van kavels in Uden-Zuid is met de Tussentijdse Toetsing van het MeerJarenPerspectief 2016 van het grondbedrijf toestemming gekregen van de Raad om te starten met de voorbereiding van de ontwikkeling van Eikenheuvel. Dit is met de druk op de (woningbouw)grondexploitaties Hoenderbos/Velmolen, Spechtenlaan 2e fase, Velmolen Oost, De Ruiter en Uden Noord I pas in 2019 opgepakt. Gezien de periode die nodig is om tot uitgeefbare kavels te komen is nu oppakken ook zeer gewenst.
De gemeente heeft, zoals op de luchtfoto te zien is, versnipperd eigendom binnen het te ontwikkelen plangebied. Op dit moment is het programma circa 150-200 woningen op circa 6,5 hectare grond. Dit heeft met name met de ligging en vorm van de percelen te maken. Het programma moet qua typologie en locatie nog nader uitgewerkt worden. Onderzocht wordt daarbij of en hoe de percelen in eigendom van derden meegenomen worden bij de ontwikkeling. Wanneer de uitgangspunten wijzigen komt een bijstelling van de nu geraamde kosten en opbrengsten.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per 1-1-2020: 65.000 m2
Uitgegeven in 2020: 0 m2 -/- (Raming 2020: 0 m2)
Aanpassing n.a.v. concept gebiedsvisie 2.500 m2 -/-
Nog uit te geven per 1-1-2021: 62.500 m2
Ontwikkeling boekwaarde (geïnvesteerd vermogen)
Boekwaarde 1-1-2020: € 7.039.295
Kosten 2020: € 340.703 +/+
Opbrengsten 2020: € 11.108 -/-
Boekwaarde 1-1-2021: € 7.368.890
Winstneming
Reeds genomen winst: € 0
Verwachte nog te nemen winst: € 4.225.241
(Waarvan te reserveren voor afdracht bovenwijkse voorzieningen € 931.250)
Vergelijk MJP 2020 met MJP 2021
Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2020 en MJP 2021
De verwachte grondopbrengsten stijgen door de hogere grondprijzen conform het vastgestelde grondprijsbeleid 2021. De verwachte opbrengstenstijging is bijgesteld van 0,5% per jaar vanaf 2022 naar 1,5% per jaar (zie bijlage 2 gehanteerde uitgangspunten), hierdoor worden de faseringskosten fors negatief bijgesteld. De verwachting is dat op het moment van start uitgifte, voor nu voorzien vanaf 2023 t/m 2027 de grondprijzen hoger zullen liggen. Dit is een jaar later dan opgenomen in het MJP 2020. Hierdoor zal de boekwaarde later positiever worden dan in het MJP 2020 geraamd wat een nadelig effect heeft op de rente.
De hogere verwachte plankosten worden vooral veroorzaakt doordat i.v.m. Corona het traject van de visievorming op een andere (intensievere) manier heeft plaatsgevonden. Dit zal ook nog impact hebben op de kosten van 2021.
Laatste stand van zaken
Het college van B&W van Uden heeft op 16 februari 2021 gekozen voor het combinatiemodel ‘peelrandbreuk en buurtschap’ als het gaat om de gebiedsvisie, met een basisvariant met van 325 woningen. Dat model werken we nu verder uit. Wij verwachten dat het aantal woningen voor heel Eikenheuvel tussen de 325 en 375 uitkomt. In de maanden april en mei organiseren we digitale (veld)sessies met omwonenden en betrokken partijen over de verdere optimalisatie van het voorkeursmodel. We werken toe naar een gebiedsvisie die we in oktober ter besluitvorming voorleggen aan de gemeenteraad. Parallel hieraan werken we de wijze waarop we samenwerken met grondeigenaren verder uit.
Foto's
Foto 1 / 8 maart 2021 van het te bebouwen Eikenheuvel. Gefotografeerd vanaf de Lippstadtsingel nabij rotonde Karrevracht in zuidwestelijke richting.
Foto 2 / 8 maart 2021 van het te bebouwen Eikenheuvel. Gefotografeerd vanaf de Karrevracht ter hoogte van Kortgevel in zuidwestelijke richting.
Foto 3 / 8 maart 2021 van het te bebouwen Eikenheuvel. Gefotografeerd vanaf de Eikenheuvelweg ter hoogte van de kruising met Dorshout in oostelijke richting.