Uden-Noord II
Plan op hoofdlijnen
Plan: Uitbreidingslocatie commercieel
Totale oppervlakte: ca. 47.000 m2
Uitgeefbaar: ca. 39.500 m2
Huidige status: Bouwgrond in exploitatie
Planvorming: Nog 2 deelgebieden te ontwikkelen
Risicoprofiel: Hoog
Toelichting plan
Tussen de A50 en de Nistelrodeseweg, ten noorden van de Rondweg ligt deze uitbreidingslocatie. In de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant is Uden-Noord aangegeven als aanduiding “zoekgebied verstedelijking”, de mogelijkheid om het gebied om te zetten naar een stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen). In de Verordening ruimte 2011 Noord-Brabant heeft het plangebied de nadere aanduiding “Integratie stad-land” gekregen. In het in 2012 vastgestelde ‘Masterplan Uden-Noord’ is aangegeven welke nieuwe functies (eventueel) in dit gebied kunnen worden gerealiseerd / toegevoegd. De gemeente heeft besloten zelf maar beperkt actief als exploitant in dit gebied op te treden en heeft alleen aan de zuidelijke rand gronden in eigendom.
Eind 2010 is een intentieovereenkomst met Van der Valk gesloten om een hotel te realiseren in dit gebied. Daarop volgend is in 2011 voor dat deel een bestemmingsplanprocedure opgesteld en is voor het gebied een grondexploitatie vastgesteld. Begin 2014 is het hotel in gebruik genomen.
Voor de locatie ten oosten van het hotel is in 2015 een concept bestemmingsplan voor een multizorgconcept in procedure gebracht. Tegen dit ontwerp zijn zienswijzen ingediend.
In 2015 is voor de snelweglocatie links van het hotel middels na een biedprocedure een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een Foodcourt. In 2016 is het bestemmingsplan hiervoor in procedure gegaan. Uiteindelijk heeft de Raad van State begin 2018 goedkeuring gegeven voor het plan en is de grond bouwrijp gemaakt om vervolgens geleverd te worden zodat de bouw kon beginnen. Binnen deze zone is, om het plangebied rondom de snelweglocatie compleet te maken, in 2018 nog een strategische aankoop gedaan. Deze locatie moet nog herontwikkeld worden.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per 1-1-2020: 7.384 m2
Uitgegeven in 2020: 0 m2 -/- (Raming 2020: 1.200 m2)
Nog uit te geven per 1-1-2021: 7.384 m2
Koop-/Ontwikkelovereenkomst gesloten, nog te leveren: 6.184 m2
Ontwikkeling boekwaarde (geïnvesteerd vermogen)
Boekwaarde 1-1-2020: € 2.873.620
Kosten 2020: € 86.790 +/+
Opbrengsten 2020: € 0 -/-
Boekwaarde 1-1-2021: € 2.960.410
Winstneming
Grex is verlieslatend, derhalve geen winstneming mogelijk.
Het verwachte verlies is afgedekt middels de Voorziening Exploitatierisico’s tegen de netto contante waarde per 1-1-2021.
Vergelijk MJP 2020 met MJP 2021
Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2019 en MJP 2020
Uitgifte van de laatste 2 kavels heeft vertraging opgelopen. De kavel direct gelegen aan Foodcourt is bewust even “on hold” gezet in afwachting van de ontwikkelingen rondom overlast bij het Foodcourt. De initiatiefnemers van het plan op het andere perceel hebben nog niet samen kenbaar gemaakt wat zij met het reeds in procedure zijnde bestemmingsplan willen. Om voor beide deelplannen de afstemming te zoeken en een strategie te bepalen is de verwachte levering aan-gepast naar 2022. Dit geeft extra rentelasten van een jaar over de boekwaarde en extra plankosten. De grondexploitatie is per saldo meer verlieslatend geworden. In de voorziening Exploitatierisico’s is een bedrag opgenomen om het verwachte verlies af te dekken. Het verschil tussen de verwachte netto contante waarde (NCW) per 1-1-2020 en 1-1-2021, € 81.788, is aanvullend nodig in de voorziening en is extra gestort ten laste van de Algemene BedrijfsReserve van het grondbedrijf.
Laatste stand van zaken
Voor een gewenste invulling van het aan het Foodcourt grenzende perceel in eigendom van de gemeente (Looweg 5) is nog geen keuze gemaakt. Dit geldt ook voor de locatie op de hoek rotonde/Nistelrodeseweg, waarbij het daarnaast de vraag is of de oorspronkelijk door de initiatiefnemers voorgestane ontwikkeling nog doorgang vindt. Naar verwachting zal daar in overleg met de initiatiefnemers meer duidelijkheid over ontstaan. Voor beide deelgebieden is het de bedoeling dat in de loop van 2021 helder is wanneer welk deel hoe ontwikkeld zal worden.
Foto’s
Foto 1/ 3 maart 2021 van het nog te bebouwen perceel aan de Looweg (aansluitend op het Foodcourt). Gefotografeerd vanaf ingang Foodcourt nabij de Rondweg in noordoostelijke richting.
Foto 2/ 3 maart 2021 van het nog te bebouwen perceel tussen de Rondweg en de Nistelrodeseweg. Gefotografeerd vanaf de Handwijzerstraat in zuidoostelijke richting. Op de achtergrond Van der Valk Hotel Uden–Veghel.