De Ruiter (Uden)
Plan op hoofdlijnen
Type plan: Uitbreidingslocatie woningbouw
Totale oppervlakte: ca. 10,6 hectare
Uitgeefbaar: ca. 3,9 hectare
Huidige status: Bouwgrond in exploitatie
Planvorming: Bestemmingsplan in procedure, nog geheel bouw- en woonrijp maken
Risicoprofiel: Hoog
Uitgebreidere toelichting plan
Tussen de Karrenvracht en de Ruitersweg ligt deze nog te bebouwen woningbouwlocatie. De grondexploitatie dankt zijn naam aan de Ruitersweg. De oorsprong van die naam ligt in een feit uit 1493, toen het dorp Uden door een bende van 800 ruiters overvallen is. Er is gevochten bij de weg tussen de Maasstraat en Hoenderbos. Eerst noemde men die weg Ruiterssteeg, nu de Ruitersweg.
Het totale gebied is circa 10,6 hectare groot. Met circa 3,9 hectare uitgeefbare grond geeft dit een relatief laag percentage uitgeefbare grond. Deels zit dit in de ruimte die de ontsluitingswegen (gaan) innemen, maar er zijn nog twee andere belangrijke redenen. Parallel aan en in het verlengde van de Karrevracht ligt een hoofdgasleiding die in het zuidoosten een afbuiging naar binnen heeft.
Boven deze gasleiding mag niet worden gebouwd. Overigens zullen de woningen, ondanks de aanwezigheid van deze gasleiding, conform wetgeving niet op gas worden aangesloten. De andere reden betreft een geurcontour in het zuidwestelijke deel. Door bedrijfsvoering in de directe omgeving is woningbouw daar op dit moment niet toegestaan. Mocht deze contour opgeheven
worden in de toekomst dan komt daar alsnog circa 4.600 m2 uitgeefbare grond vrij. Met de inrichting is rekening gehouden met deze mogelijke toekomstige ontwikkeling. Met een opbrengst voor die gronden is nu nog geen rekening gehouden.
Dit gebied is lange tijd onderdeel geweest van het complex Hoenderbos/Velmolen. In 2011 is de grondexploitatie afgesplitst vastgesteld onder de naam Hoenderbos IV. In 2013 is het bestemmingsplan voor deze locatie vastgesteld. Vanwege de situatie op de woningmarkt op dat moment is eerst het plangebied Velmolen-Oost ontwikkeld en is dit plan tijdelijk stil komen te liggen.
Inmiddels is dit plan weer opgepakt en is een nieuw bestemmingsplan in procedure. Een nieuw plan was nodig als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden ten opzichte van het vorige plan.
In dit gebied is een diversiteit aan woningbouw voorzien. Bestaande structuren vanuit Hoenderbos zijn in het plan De Ruiter voortgezet. Er komt een mix van sociale huurwoningen, rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en de mogelijkheid voor andere type woningen staat ook open. Er komt zowel zelfbouw als bouw door ontwikkelaars. Voor de inrichting van de openbare ruimte
wordt gezocht naar materialen en methodes waarmee ingespeeld wordt op de klimaatverandering: omgaan met bijvoorbeeld water en hitte.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per 1-1-2020: 39.000 m2
Uitgegeven in 2020: 0 m2 (Raming 2020: 0 m2)
Nog uit te geven per 1-1-2021: 39.000 m2
Koop-/Ontwikkelovereenkomsten gesloten, nog te leveren: 56 woningen
Ontwikkeling boekwaarde
Boekwaarde 1-1-2020: € 6.599.891,-
Kosten 2020: € 218.035,- +/+
Opbrengsten 2020: € 3.299,- -/-
Boekwaarde 1-1-2021: € 6.814.627,-
Winstneming
Reeds genomen winst: € 0,-
Verwachte nog te nemen winst: € 357.544,-
(Waarvan te reserveren voor afdracht bovenwijkse voorzieningen € 357.544,-)
Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2020en MJP 2021
Tegen het in 2020 vastgestelde bestemmingsplan is beroep ingesteld. Hierdoor loopt het plan vertraging op, zowel qua moment bouwrijpmaken als het moment van gronduitgifte. De looptijd van de grondexploitatie is vanwege de vertraging met 1 jaar verlengd. Daardoor moeten de kosten bouw- en woonrijpmaken extra geïndexeerd worden en stijgen de plankosten, die laatste stijgen
extra veel omdat een rechtszaak moet worden voorbereid. Door de genoemde aanpassingen stijgen tevens de rentelasten.
De verwachte grondopbrengsten stijgen door de hogere grondprijzen conform het vastgestelde grondprijsbeleid 2021. De verwachte opbrengstenstijging is bijgesteld van 0,5% per jaar vanaf 2022 naar 1,5% per jaar (zie bijlage 2 gehanteerde uitgangspunten), hierdoor worden de faseringskosten negatief bijgesteld. De verwachting is dat op het moment van start uitgifte, voor nu voorzien vanaf
2023 t/m 2027 de grondprijzen hoger zullen liggen.
Laatste stand van zaken
In 2021 gaan we, in afwachting van het verloop van de beroepsprocedure, starten met de voorbereiding van het bouwrijp maken. Mogelijk kan later in het jaar gestart worden met het noordelijke deel van het plan. We gaan zoeken naar maatregelen om het plan zo snel mogelijk in uitvoering te krijgen. Samen met ontwikkelaars waar reeds overeenkomsten mee gesloten zijn en Area zal gekeken worden hoe De Ruiter ingevuld kan worden, voor nu nog rekening houdend met verschillende scenario’s.
