Hoogveld Zuid (Uden)
Toelichting plan
Het plangebied voor de vast te stellen grondexploitatie Hoogveld-Zuid ligt ten zuiden van de reeds bestaande bedrijventerreinen Goorkens en Hoogveld tot aan de Venstraat. Het gebied wordt aan de westkant begrenst door de Zeelandsedijk en aan de oostkant door een watergang.
Reeds in de StructuurvisiePlus 2001 en in het uitwerkingsplan van het Streekplan 2004 is het gebied tussen de Kromstraat en de Rondweg Volkel aangewezen als beoogde uitbreiding voor bedrijventerreinen. Naar aanleiding daarvan zijn gronden in het gebied verworven door de gemeente. In 2007 is ook een voorkeursrecht (WVG) gevestigd op het plangebied. In 2008 was daardoor al ca. 138.000m2 in bezit. Na de vaststelling van de structuurvisie “Hoogveld-Zuid” begin 2010 is de WVG verlengd. Eind 2010 had de
gemeente ca. 148.000m2 in bezit en per einde 2011 229.000m2.
Als gevolg van de crisis is de geplande ontwikkeling in die periode niet van de grond gekomen. Als gevolg van een kritische blik op de gronden van Hoogveld-Zuid is per einde 2011 het zuidelijke deel (ten zuiden van de Venstraat) waarvan circa 70.000m2 reeds in bezit was afgewaardeerd naar agrarische waarde. In 2013 is de WVG voor het hele gebied opgeheven. In de Omgevingsvisie 2015 is het gebied opgenomen als potentieel bedrijventerrein. Op het zuidelijke deel is in 2018 het zonnepark gekomen.
Ook in regioverband kwam aandacht voor de hoeveelheid beschikbare grond voor bedrijventerreinen en de verwachte vraag voor de middellange termijn. In 2015 is het regionale afsprakenkader voor bedrijventerreinen door de regio Noordoost Brabant vastgesteld. Hierin is de afspraak gemaakt dat de ontwikkeling van nieuwe terreinen in de regio worden besproken. De vraag naar bedrijventerrein is de laatste paar jaar weer toegenomen. Met als doel om aan te kunnen sluiten op de uitgifte van kavels op Goorkens en Hoogveld
heeft de regio Noordoost Brabant ingestemd met de start van de voorbereiding voor de ontwikkeling van dit gebied. Ook de raad heeft hiertoe besloten met de vaststelling van het MeerJarenPerspectief 2017 van het grondbedrijf.
De gronden binnen het te ontwikkelen plangebied zijn op enkele kavels na geheel in eigendom van de gemeente. Onderzocht wordt of en hoe de percelen in eigendom van derden meegenomen worden bij de ontwikkeling. Deze percelen worden vooralsnog in de doorrekening van de grondexploitatie meegenomen op basis van minnelijke verwerving. Hiertoe is eind 2019 opnieuw een voorkeursrecht gevestigd op de betreffende percelen. Wanneer er geen overeenstemming komt zal mogelijk een exploitatieplan opgesteld worden. Dan volgt ook een bijstelling van de nu geraamde kosten en opbrengsten.
In de exploitatie en uitwerking van dit plangebied is het bestaande bedrijventerrein Hoogveld als referentie genomen. Op het gebied van duurzaamheid wordt een gematigde ambitie nagestreefd, waarbij functionaliteit prevaleert. Het waardevol bestaand groen wordt, evenals de ecologische zone langs de Zeelandsedijk, ingepast. En er wordt een geleidelijke overgang nagestreefd met buurtschap Lankes.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per 1-1-2020: 127.500 m2
Uitgegeven in 2020: m2 -/- (Raming 2020: 0 m2)
Correctie n.a.v. concept ontwerp b.p. 5.500 m2 -/-
Nog uit te geven per 1-1-2021: 122.000 m2
Ontwikkeling boekwaarde (geinvesteerd vermogen)
Boekwaarde 1-1-2020: € 8.613.813
Kosten 2020: € 642.465 +/+
Opbrengsten 2020: € 16.512 -/-
Boekwaarde 1-1-2021: € 9.239.766
Winstneming
Reeds genomen winst t/m 2020: € 0
Verwachte nog te nemen winst: € 1.493.737
(Waarvan te reserveren voor afdracht bovenwijkse voorzieningen € 1.493.737)
Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2020 en MJP 2021
De contouren van het ontwerpbestemmingsplan zijn verder uitgewerkt in 2020. Hieruit blijkt het aantal m2 uitgeefbaar lager dan aangenomen bij het MJP 2021. Dit komt met name door geuite wensen tijdens de . Ondanks deze bijstelling worden er toch meer grondopbrengsten verwacht. Dit komt enerzijds door een andere verkaveling (meer kleinere, relatief duurdere kavels) en anderzijds door het verwerken van het grondprijsbeleid 2021 met hogere grondprijzen. Op basis van het meest recente ontwerpbestemmingsplan zijn ook de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken opnieuw berekend. Deze vallen, met name door het kunnen combineren van elementen, lager uit. De verwachte opbrengstenstijging is bijgesteld van 0,5% per jaar vanaf 2022 naar 1,0% per jaar (zie bijlage 2 gehanteerde uitgangspunten),
hierdoor worden de faseringskosten fors negatief bijgesteld. De verwachting is dat op het moment van start uitgifte, voor nu voorzien vanaf 2022 t/m 2025 de grondprijzen hoger zullen liggen gezien. Dit is een jaar later dan opgenomen in het MJP 2020. Hierdoor zal de boekwaarde later positiever worden dan in het MJP 2020 geraamd wat een nadelig effect heeft op de rente.
Laatste stand van zaken
De voorbereidingen voor het bestemmingsplan zijn in volle gang. De meerderheid aan onderzoeken is uitgevoerd, echter enkele vereiste onderzoeken vergen nog wat extra tijd. Zodra deze rapportages zijn uitgebracht, kan het bestemmingsplan hierop worden afgestemd. Inmiddels is de benadering van (vermeende) explosieven uitgevoerd en daarmee is het explosievenonderzoek geheel afgerond. Ook zijn de voorbereidende werkzaamheden gericht op het bouw- en woonrijp maken, opgepakt. Naar verwachting gaat
het bestemmingsplan in de 2e helft van 2021 in procedure.
