Uden-Noord I (Uden)
Uitgebreidere toelichting plan
Het plangebied ligt aan de noordkant van Uden bij de afslag Uden-Noord van de A50. Het plangebied vormt als het ware een overgangsgebied tussen de bebouwde kom van Uden, die fysiek scherp begrensd wordt door de Rondweg en het natuurgebied de Maashorst.
In december 2000 heeft Ziekenhuis Bernhoven het streven kenbaar gemaakt om de bestaande locaties in Oss en Veghel te verlaten en vervangende nieuwbouw te plegen op één nieuwe locatie, die centraal is gelegen in het verzorgingsgebied Oss-Uden-Veghel. Deze ontwikkeling paste binnen het provinciaal ruimtelijk ontwikkelingskader dat voor dit gebied geldt. Voor dit gebied is een ontwikkeling voorzien als hoogwaardige entree, waar behalve autoafhankelijke bedrijvigheid ook dienstverlening en wonen een plek kan krijgen in samenhang met landschapsontwikkeling. Op 9 januari 2006 heeft de Raad van Bestuur van Ziekenhuis Bernhoven besloten dat de locatie UdenNoord als meest geschikte locatie in aanmerking komt voor de vestiging van Ziekenhuis Bernhoven. Om dit plan mogelijk te maken hebben vanaf 2006 diverse grondaankopen plaatsgevonden.
Bij proefsleufonderzoeken in 2007 zijn meerdere archeologisch interessante vindplaatsen gevonden wat heeft geleid tot grootschalig archeologische opgravingen. Er is een Romeinse nederzetting blootgelegd uit de vroege en midden-Romeinse tijd. Verder zijn er ook vondsten uit de late bronstijd of vroege ijzertijd gedaan. Los van de historische waarde van de vondsten had dit grote financiële impact op het project.
Het bestemmingsplan voor dit gebied is in 2009 vastgesteld. In dit bestemmingsplan is de nieuwbouw van Ziekenhuis Bernhoven met mogelijkheden voor aanvullende voorzieningen mogelijk gemaakt evenals woongebied aan de noord- en oostzijde van Ziekenhuis Bernhoven (Park Maashorst). De woongebieden zijn in dit bestemmingsplan als “uit te werken” opgenomen. Begin 2014 is het 1e uitwerkingsplan voor de woningbouw ( Kamer 1 ) vastgesteld en het gebied is bouwrijp gemaakt. Hierna is de verkoop gestart, het eerste kavel is eind 2015 verkocht.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per 1-1-2020: 53.710 m2
Uitgegeven in 2020: 0 m2 -/- (Raming 2020: 1.900 m2)
Nog uit te geven per 1-1-2021: 53.710 m2
Koopovereenkomsten gesloten, nog te leveren: 1.989 m2
Ontwikkeling boekwaarde
Boekwaarde 1-1-2020: € 18.623.800
Kosten 2020: € 1.486.675 +/+
Opbrengsten 2020: € 10.793 -/-
Boekwaarde 1-1-2021: € 20.099.682,-
Winstneming
Grex is verlieslatend, derhalve geen winstneming mogelijk. Het verwachte verlies is afgedekt middels de Voorziening Exploitatierisico’s tegen de netto contante waarde per 1-1-2021.
Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2020 en MJP 2021
In 2020 is de verkoop van de 30 kavels in Kamer 2 en 3 van Park Maashorst gestart. Dit bleek een veel intensiever traject dan gedacht. Enerzijds waren er enorm veel geïnteresseerden in deze kavels waar veel voorbereidingstijd in is gaan zitten om, binnen de Corona-maatregelen, iedereen de plannen te laten zien en de vragen te beantwoorden. Vervolgens bleek ook voor de loting het animo
groot waardoor ook dat meer plancapaciteit heeft gekost waarbij ook extra maatregelen nodig waren om het Corona-proof te organiseren. De loting heeft plaatsgevonden in november en een deel van de bijstelling is bedoel voor werk wat in 2021 plaats zal vinden. Daarnaast zijn er extra plankosten gemaakt om een zienswijze tegen het plan op te lossen en om een viertal kavels aan de
noordzijde beter verkoopbaar te maken. Alle kavels in Kamer 2 en 3 zijn inmiddels gereserveerd.
De grondopbrengsten voor Kamer 2 en 3 konden bij het opstellen van het MJP 2021 op basis van de reservering met voorlopige inmeting verwerkt worden. Dit bleek hoger dan in het MJP 2020 opgenomen. Voor Kamer 4 is het programma geactualiseerd en zijn de vastgestelde grondprijzen 2021 gehanteerd. Tezamen een positieve bijstelling van circa € 500.000,-. De kosten voor bouw- en woonrijpmaken zijn geïndexeerd wat deels de lagere faseringskosten verklaard. Immers daar wordt de toekomstige opbrengstenstijging / kostenstijging opgenomen welke een jaar opgeschoven is van 2020 naar 2021. Het andere effect op de faseringskosten is verwerkt bij de grondopbrengsten. De rentelasten zijn positief bijgesteld deels door de verlaging van het gehanteerde rentepercentage (van 2.65% naar 2.56%) en deels doordat de uitgifte van Kamer 2 en 3 versneld is t.o.v. MJP 2021 waardoor de boekwaarde sneller positief ontwikkelt wat minder rente kost.
De grondexploitatie is per saldo minder verlieslatend geworden. In de Voorziening Exploitatierisico’s is een bedrag opgenomen om het verwachte verlies af te dekken. Het verschil tussen de verwachte netto contante waarde (NCW) per 1-1-2020 en 1-1-2021, € 144.008, is vrijgevallen vanuit de voorziening en is extra gestort ten gunste van de Algemene BedrijfsReserve van het grondbedrijf.
Laatste stand van zaken
In 2021 zijn ook de laatste twee kavels in Park Maashorst Kamer 2 en 3 ter verkoop aangeboden. De gronden zijn bouwrijp en het eerste groen in de openbare ruimte is aangeplant. De eerste kavels zijn al aan de nieuwe bewoners geleverd. Dit betekent dat we dit jaar steeds meer bouwactiviteiten in het gebied mogen verwachten. De prijsvraag voor nieuwe woonvormen in Kamer 4 is in februari 2021 gestart en loopt nog tot medio 2021. Voor het projectbouwdeel van Kamer 4 is de verwachting dat in het najaar van 2021 een partij geselecteerd wordt voor de ontwikkeling.
