Risico's

Risico-inventarisatie grondbedrijf t.b.v. Jaarrekening 2022/MJP 2023

Inleiding

In deze paragraaf worden de verschillende individuele risico’s benoemd en gekwalificeerd. Alle risico’s samen opgeteld vormen een waarde, deze waarde wordt als één gezamenlijk risico benoemd met een kans percentage over de mogelijkheid dat het zich zal voordoen.

Deze paragraaf richt zicht op de vraag wat het effect is op de liquiditeit van het
grondbedrijf als er een verschuiving van de fasering optreed.

Maashorst heeft een gemêleerde samenstelling van grondexploitaties. Per 1 januari 2023 zijn er 14 grondexploitaties actief. Alle projecten verschillen onderling sterk van elkaar. Het verschil zit in de project grootte en type, de ontwikkelfase van het project of de het gebied waar de ontwikkeling wordt gerealiseerd. De projecten zijn te verdelen in 3 risico groepen:

- Laag; Projecten zitten in een eind of afrondende fase. Hier moeten afrondende werkzaamheden worden uitgevoerd waaronder nazorg van het ingeplante groen of een laatste stukje aanleg van de openbare ruimte (het woonrijp maken). Voor deze onderdelen zijn dan uitvoeringscontracten waardoor de kosten zijn voorzien. Bij enkele projecten moeten nog de laatste paar bouwkavels worden verkocht of geleverd. Voor een aantal zijn daar wel de koopcontracten voor gesloten, maar is de levering in het volgende boekjaar gepland. Er zijn 6 grondexploitaties met een laag risicoprofiel gekwalificeerd.  

- Gemiddeld; Deze projecten zijn nog vol in ontwikkeling, hierbij sluit de uitvoering aan bij de eerder gestelde fasering. Binnen deze projecten worden geen risicovolle afwijkingen verwacht. Er zijn 5 grondexploitaties met een gemiddeld risicoprofiel gekwalificeerd. 

- Hoog; Dit betreffen projecten waar de gemeente een grote voorinvestering heeft gedaan en aan het begin van de ontwikkeling staan of een onzekere factor hebben. Onzekere factoren zijn o.a. een zachte woningbouw capaciteit, onduidelijkheid omtrent flora en fauna of onderdelen van de vergunningprocedure. Er zijn 3 grondexploitaties met een hoog risicoprofiel gekwalificeerd.   

Alle grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd met parameters voor de verschillende onderdelen, dit zijn kosten die binnen de exploitatie zijn opgenomen. Hieronder wordt verstaan de interne rekenrente voor gemaakte kosten, een inflatiecorrectie voor de verwachte opbrengsten en te maken kosten. De beschreven risico’s kunnen worden gekwalificeerd als scenario’s die sterk afwijken van de reguliere grondexploitatie.  
Het risico wordt samengesteld uit Kans X Effect. De kans gaat uit dat onderdelen van of het gehele project wordt vertraagd of stilgelegd. Het effect wordt aangemerkt dat de kosten en opbrengsten later worden gerealiseerd. 

De volgende risico’s worden behandeld;

1. Vertraging, verandering fasering 
2. Verlagen van de grondprijzen
3. Sneller stijgende inflatie (dan begroot/ genomen index)   (is voor plankosten, VTU en bouwkosten?)
4. Overige onvoorziene risico’s

1. Vertraging in het bouw en woonrijp maken
Voor 10 van de 11 projecten met een laag en gemiddeld risico worden geen afwijkingen in de voorgestelde fasering van de onderdelen verwacht. De exploitatie Uden Noord 1 (park Maashorst) is als een gemiddeld aangemerkt. Deze ontwikkeling heeft voor het boekjaar 2023 zowel binnen de kosten als opbrengsten een aandeel van ruim 50%. Omdat dit project een boven gemiddelde invoelt heeft op de gehele projectsamenstelling wordt deze zelfstandig gekwalificeerd. De kans op vertraging voor het park Maashorst van Uden Noord 2 wordt als gevolg van de stikstof discussie ingeschat op 40%. De kans op vertraging voor de overige 10 projecten wordt ingeschat op 15%. Het effect voor beide posten wordt gesteld op 50%.

De drie projecten met een hoog risico profiel hebben een aandeel van 31% in de totale kosten voor 2023. Voor deze groep wordt het vertragingsrisico voor het bouw en woonrijp maken (o.a. als gevolg van de stikstof discussie) ingeschat op 60%. Het risico effect wordt ingeschat op 50%.
Het risico voor vertraging van 2 jaar in de looptijd is de inflatiecorrectie die kostprijs verhogend is. De geplande kosten zijn al geraamd en verschuiven alleen in de tijd. Het vertragingsrisico van deze groepen samen is berekend op € 321.000 

2. Risico van verkoopprijsdaling (gewijzigd: minder grond +lagere kans)
De woningbouw opgave is groot en de marktvraag is als goed te kwalificeren. Ook de vraag naar onze bedrijventerrein is de afgelopen jaren stabiel gebleven. Binnen de exploitaties wordt rekening gehouden dat er over de jaren 2023 en 2024 een negatieve opbrengsten stijging van 2% per jaar optreed. Voor de bepaling van het risico wordt er uitgegaan van een extra daling van 2% over de jaren. Een risico wat zou kunnen ontstaan is dat door de stijgende (hypotheek) marktrente de vraagbehoefte voor afneemt. Hiermee vertraagd de afzetprognose waardoor de inkomsten later worden verwacht.  De kans op een vertraging voor de lage en matige risico groep wordt op 20% geschat. Het vertragingseffect zal 50% zijn.
Voor de projecten in de hoge risico groep wordt de vertragingskans en het effect beide geschat op 50%.
Het geprognotiseerde extra risico over de inkomsten daling is berekend op € 152.000

3. Risico hogere plankosten in het grondbedrijf 
Binnen de geactualiseerde grondexploitaties zijn naast de reguliere inflatiecorrectie ook de uitkomsten van het CAO akkoord 2023 verwerkt. Voor het bepalen van een geprospecteerd risico op dit onderdeel wordt er geen onderscheid binnen de projecten gemaakt. Door de jaren heen blijkt dat de plankosten binnen de prognose worden opgevangen. Met die kennis wordt het risico van een afwijking ingeschat op 20%. Het vertragingseffect wordt ingeschat op 30%. (6% van de begrootte plankosten zijn geraamd op 5,9 miljoen)
Het geprognotiseerde extra risico van hogere plankosten is berekend op € 404.000

4. Overige onvoorziene risico’s (geactualiseerd, uitkomst hoger)
In elke grex / t.a.v. gesloten overeenkomsten met derden kunnen zich onvoorziene omstandigheden voordoen, zoals bijvoorbeeld schadeloosstelling i.v.m. onteigening, planschade, beroepszaken op grond van Ladder van Duurzaamheid en rechtszaken vanwege geschillen over gesloten overeenkomsten. Dit kan extra kosten met zich mee kunnen brengen dan wel de fasering beïnvloeden. Daarbij gaat het om omstandigheden die zich niet aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid voor zullen doen. Omstandigheden waar dat wel voor geldt worden gewoon opgenomen in de grex. Het gaat om een risico dat in de klasse 3 van € 500.000 valt. Het risico wordt thans op 30% geschat en dat betekent een risicobedrag van 30% van € 500.000 = € 150.000.
 
Aanvullend op deze risico-inventarisatie
Binnen de opzet van grondexploitaties worden risico’s benoemd en voorzien. Deze structuur geeft voor een grondexploitatie een stabieler verloop. Binnen de voorgaande gemeente zijn de grondexploitaties zonder een post risico & onvoorzien opgesteld waardoor er buiten de grondexploitaties een grote risico voorziening is opgenomen. Voor de nieuwe grondexploitaties zal binnen de grondexploitatie een risicovoorziening worden opgenomen. Ter overbrugging worden de volgende project specifieke risico’s voor de risico-inventarisatie nog mee genomen;

5.Te nemen maatregelen a.g.v. aanwezigheid PFAS, flora en fauna, archeologie, explosieven etc.
In sommige grondexploitaties worden als gevolg van verplichte onderzoeken dingen aangetroffen waar maatregelen voor nodig zijn. Los van de vertraging die hierdoor ontstaan kosten de maatregelen zelf ook geld. Op basis van ervaringen met aangetroffen explosieven, aanwezigheid beschermde flora en fauna, archeologische waardes wordt het risico voor de lopende grondexploitaties ingeschat op het risico van € 2.000.000,- Dit valt in de klasse tot € 5.000.000. De kans dat dit risico zich voordoet wordt ingeschat op 30%. Risicobedrag derhalve: 30% van € 5.000.000 = € 1.500.000,-.

6. Risico van planaanpassingen. (geactualiseerd, uitkomst hetzelfde)
In de huidige markt is kwaliteit van de woonomgeving belangrijk voor de afzetmogelijkheden. We lopen daarom het risico dat bestaande plannen/verkavelingen aangepast moeten worden om de vereiste kwaliteit te halen. Dit zal veelal betekenen dat er minder grond verkocht kan worden om tot minder intensieve bebouwing te komen en om de openbare ruimte de gewenste kwaliteit te geven.
Per locatie is a.d.h.v. hoe ver de plannen gevorderd zijn het risico op planaanpassing ingeschat. Dit betekent potentieel een lagere opbrengst van circa € 7,5 miljoen. Voor een deel zal er ook minder uitgegeven hoeven worden (bouw- en woonrijpmaken) en voor een deel zal het juist extra ingericht moeten worden. Een correctie leidt niet tot een indeling in een andere klasse, derhalve blijft het hoogste klasse tot € 5 mln. De kans dat dit zich voordoet is te stellen op 30%. Risicobedrag derhalve: 30% van € 5 mln = € 1.500.000,-.

7. Uiteindelijke kosten BWRM duurder dan op basis van normcalculatie
Wanneer kosten voor een grondexploitatie geraamd worden wordt dit in eerste instantie op normen gedaan, naarmate de plannen verder vorderen valt steeds beter te ramen wat de verwachte kosten zullen zijn. Soms ligt dat op basis van (later te maken) specifieke keuzes in een plan boven de norm.
Ramingen van enig moment worden in de tijd doorgerekend met een algemene indexering. In de markt waarin veel vraag is staan de prijzen onder druk. Dit leidt soms tot een hoger aanbestedingsresultaat dan waarmee gerekend is. Voor de locaties waar nog (delen) bouw- en woonrijp gemaakt moeten worden speelt dit risico. Wij denken dat 15% hogere kosten zeker als risico gezien mag worden. Dit betekent dus circa € 2,6 miljoen aan risico (zie onderbouwing risicoparagraaf 2020) wat valt in de klasse 5 tot € 5.000.000. De kans dat dit risico zich voordoet mag ingeschat worden op 30%. Risicobedrag derhalve 30% van € 5.000.000 = € 1.500.000.

In 2022 zijn er drie exploitaties afgesloten en in 2023 zullen er naar verwachting 5 worden afgesloten. Hierdoor zal het bedrag van de risico voorziening de komende jaren gefaseerd  verder afnemen    

Het risicobedrag van bovenstaande posten bedraagt € 5.527.000