De Ruiter (Uden)
Plan op hoofdlijnen
Type plan: Uitbreidingslocatie woningbouw
Totale oppervlakte: ca. 10,6 hectare
Uitgeefbaar: ca. 3,9 hectare
Huidige status: Bouwgrond in exploitatie
Planvorming: Bestemmingsplan in procedure, nog geheel bouw- en woonrijp maken
Risicoprofiel: Hoog
Uitgebreidere toelichting plan
Tussen de Karrenvracht en de Ruitersweg ligt deze nog te bebouwen woningbouwlocatie. De grondexploitatie dankt zijn naam aan de Ruitersweg. De oorsprong van die naam ligt in een feit uit 1493, toen het dorp Uden door een bende van 800 ruiters overvallen is. Er is gevochten bij de weg tussen de Maasstraat en Hoenderbos. Eerst noemde men die weg Ruiterssteeg, nu de Ruitersweg.
Het totale gebied is circa 10,6 hectare groot. Met circa 3,9 hectare uitgeefbare grond geeft dit een relatief laag percentage uitgeefbare grond. Deels zit dit in de ruimte die de ontsluitingswegen (gaan) innemen, maar er zijn nog twee andere belangrijke redenen. Parallel aan en in het verlengde van de Karrevracht ligt een hoofdgasleiding die in het zuidoosten een afbuiging naar binnen heeft.
Boven deze gasleiding mag niet worden gebouwd. Overigens zullen de woningen, ondanks de aanwezigheid van deze gasleiding, conform wetgeving niet op gas worden aangesloten. De andere reden betreft een geurcontour in het zuidwestelijke deel. Door bedrijfsvoering in de directe omgeving is woningbouw daar op dit moment niet toegestaan. Mocht deze contour opgeheven
worden in de toekomst dan komt daar alsnog circa 4.600 m2 uitgeefbare grond vrij. Met de inrichting is rekening gehouden met deze mogelijke toekomstige ontwikkeling. Met een opbrengst voor die gronden is nu nog geen rekening gehouden.
Dit gebied is lange tijd onderdeel geweest van het complex Hoenderbos/Velmolen. In 2011 is de grondexploitatie afgesplitst vastgesteld onder de naam Hoenderbos IV. In 2013 is het bestemmingsplan voor deze locatie vastgesteld. Vanwege de situatie op de woningmarkt op dat moment is eerst het plangebied Velmolen-Oost ontwikkeld en is dit plan tijdelijk stil komen te liggen.
Inmiddels is dit plan weer opgepakt en is een nieuw bestemmingsplan in procedure. Een nieuw plan was nodig als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden ten opzichte van het vorige plan.
In dit gebied is een diversiteit aan woningbouw voorzien. Bestaande structuren vanuit Hoenderbos zijn in het plan De Ruiter voortgezet. Er komt een mix van sociale huurwoningen, rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en de mogelijkheid voor andere type woningen staat ook open. Er komt zowel zelfbouw als bouw door ontwikkelaars. Voor de inrichting van de openbare ruimte
wordt gezocht naar materialen en methodes waarmee ingespeeld wordt op de klimaatverandering: omgaan met bijvoorbeeld water en hitte.
Gronduitgifte
Nog uit te geven per 1-1-2021: 39.000 m2
Uitgegeven in 2021: 0 m2
Correctie meetverschillen fase 1 en 2 576 m2+/+
Meer uit te geven n.a.v. verwerving Ruitersweg 1 10.920 m2+/+
Nog uit te geven per 1-1-2022: 50.496 m2
Koop-/Ontwikkelovereenkomsten gesloten, nog te leveren: 56 woningen
Ontwikkeling boekwaarde
Boekwaarde 1-1-2021 : € 6.814.627
Kosten 2021: € 277.541 +/+
Opbrengsten 2021: € 3.360,- -/-
Boekwaarde 1-1-2022: € 7.088.808
Winstneming
Reeds genomen winst: € 0
Verwachte nog te nemen winst: € 1.788.000
(Waarvan te reserveren voor afdracht bovenwijkse voorzieningen € 752.390)
Verklaring (grootste) verschillen tussen MJP 2021 en MJP 2022
In 2021 is de koopovereenkomst met van Wanrooij gesloten over de verwerving van locatie Ruitersweg 1. Met deze verwerving wordt voorkomen, door het afwenden van de beroepsprocedure, dat de Ruiter vertraging oploopt. Met deze verwerving zijn er ook potentiele bouwlocaties in het plangebied bijgekomen. De totale oppervlakte uit te geven terrein gaat van 39.000m2 bouwterrein geraamd in het MJP2021 naar ca 50.000m2 bouwterrein. Door deze uitbreiding zijn tevens de kosten van het bouw- en woonrijpmaken en de planontwikkelingskosten gestegen.
De stijging van de opbrengsten zit voor een deel in de toevoeging van de nieuwe bouwlocaties maar ook door het voorzichtig ramen van de opbrengsten fase 1 en 2. Deze opbrengsten zijn in het MJP2022 voorzichtig ingeschat omdat er proefverkavelingen van het gebied waren en er nog overleg moest plaatsvinden met Area en de partijen met bouwclaims in het gebied.
Laatste stand van zaken
Omdat door de verwerving van Ruitersweg 1 de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan wordt afgewend is de voorbereiding van het bouwrijpmaken en de onderhandelingen met de marktpartijen in volle gang. Verwachting is dat medio 2022 met de start van het bouwrijpmaken kan worden begonnen en dat ook nog in 2022 met de bouw van de woningen zal worden gestart.
