Grondbeleid

Grondbeleid

Visie en uitvoering grondbeleid

In de raadsvergadering van 24 november 2022 is de Nota Grondbeleid Maashorst 2022 vastgesteld. De Nota Grondbeleid helpt de gemeente Maashorst om haar koers en rol voor de grondpolitiek en gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te bepalen in een dynamische markt met een continue verandering van omstandigheden. Het grondbeleid draagt bij aan:
• Waarmaken bestuurlijke en sectorale ambities, bijvoorbeeld versnellingsagenda woningbouw, ruimtelijke ordening, economie, transformatie buitengebied, duurzaamheid, natuur, recreatie en toerisme.
• Een afwegingskader t.b.v. de inzet van vrijkomende locaties/vastgoed en gemeentelijke (strategische) gronden.
• Een afwegingskader t.b.v. het omgaan met private initiatieven.

Het grondbeleid is een middel om gemeentelijke ambities te realiseren. Daarnaast helpt het vastgestelde grondbeleid om keuzes te maken en te prioriteren voor welke ambities en sectoraal beleid de schaarse grond wordt ingezet. De doelstellingen van het grondbeleid zijn onder meer:
• Het faciliteren en sturen van bestuurlijke en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.
• Bij ruimtelijke ontwikkelingen het rechtvaardig verdelen van kosten en opbrengsten tussen gemeente en grondeigenaren.
• Het transparant maken en beheersen van de risico’s bij ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.

De gemeente Maashorst heeft voor een dynamisch grondbeleid gekozen, waarbij per ruimtelijke ontwikkeling maatwerk zal worden toegepast om te bepalen welke rol de gemeente speelt en inzet van instrumenten het beste past. De gemeente maakt op basis van ambitie, prioriteit en de mate van gewenste regie de afweging tussen faciliterend, proactief faciliterend en actief grondbeleid.

Prognose grondexploitaties

Verwachte resultaten per grondexploitatie
Per 1 januari 2024 zijn er 13 actieve grondexploitaties. Eind 2023 is de grondexploitatie Akkerwinde afgesloten. In onderstaande tabel is per grondexploitatie een aantal cijfers weergegeven:
• De boekwaarde per 1-1-2024 (het saldo van de tot nog toe gerealiseerde kosten en opbrengsten, in de tabel exclusief de correctie verliesvoorziening). Een negatieve boekwaarde betekent dat er tot nog toe meer opbrengsten dan kosten zijn geweest.
• De nog te realiseren kosten en opbrengsten tot einde looptijd van de grondexploitaties.
• De Netto Contante Waarde (NCW) per 1-1-2024. Dit zijn alle reeds gemaakte en nog te maken kosten en opbrengsten teruggerekend naar 1-1-2024. De projecten met een negatieve NCW (in de tabel hieronder met een -teken) zijn winstgevend (want kosten minus opbrengsten). De weergegeven te verwachten resultaten zijn inclusief eventuele tussentijdse winstnemingen.
• Op basis van het voorzichtigheidsbeginsel moet een voorzien verlies direct voor het geheel worden genomen in de vorm van een te treffen voorziening. Zie ook de toelichting bij ‘reserves en voorzieningen’. Bij de projecten waarvoor dit geldt is in de tabel een bedrag opgenomen in de kolom ‘verliesvoorziening per 1-1-2024’.

Het geprognosticeerd resultaat van de grondexploitaties met een ‘V’ is voordelig en met een ‘N’ nadelig

Het totaal te verwachten resultaat van de grondexploitaties is ten opzichte van 1-1-2023 met afgerond € 2,1 miljoen verslechterd. Dit is inclusief de (tussentijdse) winstnemingen. De tussentijdse winstnemingen vormen een kostenpost ten laste van het resterende resultaat van de grondexploitaties. Exclusief de tussentijdse winstnemingen (afgerond € 1,16 miljoen) bedraagt de verslechtering van het resultaat ongeveer € 0,94 miljoen. Bij een aantal grondexploitaties is de looptijd verlengd als gevolg van langere planologische procedures en contractonderhandelingen. Dit leidt onder meer tot hogere plankosten. Daarnaast zijn bij enkele projecten kostenposten toegevoegd, zoals extra kosten voor flora & fauna en bodemsanering. Deze kostenstijgingen worden gedempt door het voordeel van de gedaalde rente op de grondexploitaties (van 2,11% naar 1,76%). In het MJP 2024 is een uitgebreidere toelichting opgenomen op bovenstaande cijfers. Deze toelichting omvat onder meer per grondexploitatie een verschillenanalyse van de verwachte resultaten per 1-1-2023 en 1-1-2024.

Gehanteerde uitgangspunten
De in de grondexploitaties te gebruiken parameters bepalen we zorgvuldig en hebben grote invloed op het resultaat. De te hanteren disconteringsvoet is conform de BBV regelgeving gelijk gesteld aan het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB), te weten 2%. De rente in de grondexploitaties is momenteel gebaseerd op het gemiddelde rentepercentage over het vreemd vermogen, meerjarig 1,76%. Bij het bepalen van de te hanteren parameters voor kosten- en opbrengstenstijging maken we gebruik van de Outlook grondexploitaties 2024 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Deze Outlook is gebaseerd op de jaarcijfers en prognoses van een aantal toonaangevende instanties zoals ABN AMRO, BDB, CBRE, CBS, DNB, ING, NVM en Rabobank. Met behulp van deze cijfers wordt een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de ontwikkeling van de parameters voor kosten en opbrengsten.

Het voorgaande leidt tot de volgende in de grondexploitaties te hanteren parameters. Op projectniveau kan van deze parameters worden afgeweken als daar aanleiding voor is. In enkele projecten is daarvan sprake. Dit is bijvoorbeeld het geval als er een koopovereenkomst voor de verkoop van grond gesloten is. Er is dan doorgaans geen sprake meer van een standaard opbrengstenstijgingspercentage, maar van een specifieke contractuele bepaling in de overeenkomst.

Resterende programma
Per 1-1-2024 resteert het in de volgende tabel opgenomen uit te geven programma. Per soort (wonen, bedrijven of maatschappelijk) is weergegeven in welk jaar de uitgifte te verwachten is. Het gaat dus niet om de realisatie van bijvoorbeeld woningen, maar de verkoop van de grond om de woningen daarna te realiseren. Op basis van een gemiddelde bouwtijd is de oplevering van de woningen 1-1,5 jaar later dan de gronduitgifte. In het project Reek-Zuid geven we een 12-tal woon/werkkavels uit. Deze zijn in de tabel opgenomen onder ‘wonen’.